投資失敗した理由とは？
■ 〇〇〇〇のみで購入してしまった
■ 思った以上に〇〇〇ない不動産投資
■ 想定以上に〇〇が〇〇した
■ 賃貸〇〇が悪い
■ 〇〇〇〇〇が解約できない
■ その他
日本国内の不動産投資は減価するという認識を持たなければいけません。株式投資などと違い価格の上昇で利益を確保するのではなく、ローンを減らしながら資産形成をするのが一般的な不動産投資となります。
つまり購入時より売却時は不動産資産は減少しているということ。ここを理解した上でリスクに対応する必要があります。
ほとんどの方が現実を伝えらないまま不動産を購入して失敗するケースが多くあります。過去の相談内容を元に失敗体験をお伝えしていきましょう。
投資マンションはご年収が〇〇〇〇万円以上ある方には有効な節税方法となります。しかし、「節税のみがメイン」で年収500万円前後の方が新築1Rを購入したとしても…恩恵は少ないはずです。
①節税面以上に経費が必要。
※設備面など短期で償却することも可能なことや金利や様々なことが経費算入できると聞いていたが実際はシュミレーションと違った。大きく節税できる期間が終わると申告をしてもCFマイナスが起きている状態になった。
対処方法
なぜシュミレーションと違ったか…説明に誇大があることが多いです。現実的に考えて経費とCFを計算しましょう。
また投資全般にいえることですが「分散購入」でリスクを大きく軽減することが可能です。
投資マンションは儲けません。儲かる発想で始めてしまったきっかけが投資マンション営業マンなのかあなたなのか…
「儲かります…」で近づいてきたときは要注意です。
不動産投資は他人資本で資産形成ができることがメリットなのですがローンを利用することのリスクはあります。そのリスク分に対して利益を求めてしまう方もいますが、儲かる不動産は業者が取り合いをしている状況です。その中から優良物件やあなたにあった商品などを検討する必要があります。
対処方法
長期投資で利益が出ない場合は売却も視野にいれましょう。
売却時の注意
不動産登記情報からオーナー様へ買取業者からの電話営業には注意が必要です。
失敗例その③
■ 想定以上に「家賃が下落」した
新築時に特に多いのが販売価格を上げたために(家賃で販売価格は上下します。)相場が落ち着いた時に無理に上げた家賃が5年ほどでも10％近く減少することもあります。近年では新築も築10年ほどの物件も家賃相場はあまり乖離していません。新築時に相場以上の家賃設定をしているマンションは失敗する確率が上がります。
対処方法
新築は購入時に注意すること…賃貸志向で検討して下さい。他のマンションと比較した場合、あなたが検討しているマンションを選択するか…ここの目線は大事にして下さい。
礼金に注目
礼金などが0円のマンションは注意が必要です。すべてではございませんが礼金0円にして家賃操作して上げている事があります。
賃貸稼働の合格点はご存知でしょうか？
もちろん100％稼働が望ましいですが、業界的には95％以上を目標にしている会社さんが多いと思います。(20か月で1か月空室期間＝95％)築10年や20年で90％を切るような物件は
①エリア ②物件 ③管理体制 ④募集条件など…
どこかに問題があるはずです。
対処方法
新築購入する際のリスクとして過去の賃貸データがないというリスクはあります。そのため近隣対抗物件の稼働率など把握をしているかきちんと確認しましょう。また中古の際は過去の稼働実績を確認しましょう。
失敗例その⑤
■ 「サブリース」が解約できない
サブリースとは不動産業者が借主となって家賃保証をする仕組みになります。そのため家賃が保証されているので安心できると思われていますが…かなり面倒です。
①売却時に売却できない事がある。(購入者が敬遠します)
②違約金を払わないと解約できない
③借主が有利な契約になっている(家賃や免責の協議で)
対処方法
ほとんどのケースでサブリース契約はあまりメリットを生んでないことが多いです。良い会社のサブリースは安心かもしれませんが…それでも正直お勧めできません…。サブリースの解約は本当に難しく「更新時に解約できたら早めに対応すること」をオススメします。
今まで様々な理由で失敗したケースを上げてきましたが1番実はやっかいなことがあります。実はこの失敗したケースに2つ以上あてはまるケースです。家賃が下落しているのに賃貸稼働が悪い…など購入時の物件選択は本当に大切です。
その他のケース
①管理募集が弱い
②リフォーム代が高い
③担当と連絡がとれず相談できない
④申告方法がわからない
⑤売却できない
⑥売却の営業電話やDMが迷惑
⑦自宅のローンが組めない
購入後の賃貸管理などもしっかりと任せることが可能かどうか見極めることが大切です。
投資マンションは儲けのためでは失敗することが多いです。
様々な理由や目的(ゴール)があると思います。ですがローンを利用して購入する以上は、リスクを把握して将来に備えたマンション投資をはじめましょう。
なにから始めたらいいかわからない、
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