不動産投資でも様々な商品から選択できる時代
「大阪」「中古」「1R」「区分」を推奨する理由…
プラスアルファ、Leon Styleでは…
さまざまな「データ」を「把握」している中から抜粋して優良な投資マンションを提案が可能です。
東京都心部は「資産価値が高い＝利回りが低い」そのため安定したマンション運用ができるのが魅力的な都市です。大阪都心部は「需要と供給のバランスが良い」そのため安定
したマンション運用ができるバランスの取れた都市です。
東京(城東エリア)で家賃８万円のマンションが2,000万円
※利回り (年間家賃) ÷ (物件価格) ＝ 表面4.8％
大阪(都心エリア)で家賃7万円のマンションが1,600万円
※利回り (年間家賃) ÷ (物件価格) ＝ 表面5.25％
利回り差が-0.45％ある場合 2,000万円の物件を35年ローンで購入すると315万円の損失が出ます。
新築より中古を推奨する理由とは？
ディベロッパー(開発会社)が販売している新築マンションはたしかに…魅力あふれるマンションも多く存在しています。ですが、販売せざるえないマンションも多くあります。(※価格さえ安ければ魅力ある物件もあるのですが…)
①新築で家賃7万円のマンションが2,000万円
※利回り (年間家賃) ÷ (物件価格) ＝ 表面4.2％
②中古(築10年)で家賃7万円のマンションが1,600万円
※利回り (年間家賃) ÷ (物件価格) ＝ 表面5.25％
利回り差が-1.05％ある場合 1,600万円の物件を35年ローンで購入すると588万円の損失が出ます。
豪華なタワーマンションは物件次第でリセールバリューもあり(再販時が購入時よりUP)資産として保有される事や相続対策として購入されるケースが多くなりました。
①1室で家賃25万円のマンションが7,000万円
※利回り (年間家賃) ÷ (物件価格) ＝ 表面4.28％
②中古1R、4室で家賃28万円のマンションが6,400万円
※利回り (年間家賃) ÷ (物件価格) ＝ 表面5.25％
利回り差 + 空室時のリスク対応が可能。1室保有で空室が出ると家賃0円ですが投資金額が同等でしたら4室へ分散投資することでリスクヘッジ可能となります。
１棟マンションより区分マンションを推奨する理由とは？
頭金を物件価格の2割から3割負担できる方は1棟マンションで検討される方もいます。利回りを考えた場合は1棟マンションの方が利回り数値は良い傾向です。
①1棟全8室で1室家賃5万円のマンションが6,800万円
※利回り (年間家賃) ÷ (物件価格) ＝ 表面5.88％
②中古1R、4室で家賃28万円のマンションが6,400万円
※利回り (年間家賃) ÷ (物件価格) ＝ 表面5.25％
耐用年数経過した１棟マンションは出口戦略が立ちにくい。また稼働率が悪くなった場合にリフォーム費用が掛かるため売却したい時や稼働率が落ちた時に対応が難しくなります。
投資マンションの基本は「ローリスクミドルリターン」
投資商品で見返りを考えるのはリスクが高い時です。投資マンション運用はリスクを抑えて「長期運用」をすることが大切なポイントです。
なにから始めたらいいかわからない、
「Leon Style」 で 不動産投資 の勉強してみませんか？
オンラインイベント開催紹介
