土地には三角形や長方形などのさまざまな形状があり、なかには売却や活用が難しいといわれる不整形地があるのをご存じでしょうか。
土地を相続するとき、その土地の評価の算出方法や特徴を知っておかなければ、相続税の計算や活用が困難です。
この記事では、不整形地とは何かを評価方法と併せて解説するので、土地を相続予定の方はぜひ参考にしてください。
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評価方法を知る前に把握しておきたい不整形地の特徴とは
不整形地とは、隣地との境界線が直線でなく、土地の形状が正方形や長方形などの四角形ではない、整っていない土地です。
四角形であっても旗竿地や、一部が斜めになった台形や平行四辺形の土地も含まれます。
新しい住宅区域は、整形地に区分されている場合が多いですが、昔造成された土地は不整形となっている場合があります。
そのいびつな形から建物を建てにくかったり、土地活用がしにくかったりするため、整形地と比べて一般的に評価額が低いです。
売却を希望する場合は、購入希望者が見つからない可能性があります。
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不整形地の評価方法の1つである評価額の計算方法
不整形地は、整形地と想定して評価額を一度出し、不整形地補正率を乗じる手順で評価額を計算できます。
まずは、正方形や長方形などの四角形を想定した評価額を確認しましょう。
整形地の1㎡あたりの評価額は、国税庁の公式サイトに掲載してある路線価で確認できます。
たとえば、路線価が「350C」となっている場合、1㎡あたりは35万円です。
100㎡の整形地の場合、評価額は3,500万円となり、これに補正率を乗じます。
国税庁の公式サイトで、地積区分・かげ地割合をもとに該当する補正率を確認しましょう。
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不整形地の適切な評価方法は土地の形状によって異なる
不整形地の評価には、整形地に分ける方法・理論上の奥行距離を利用する方法・近似整形地を利用する方法・隣接整形地を差し引き計算する方法があります。
整形地に分ける評価方法は、正方形もしくは長方形に分けられる形状の土地に利用される方法で、分割して評価額を出してから合算します。
理論上の奥行距離を利用する評価方法とは、面積を間口距離で割って出した奥行距離をもとに評価額を出す手法です。
間口が分かればさまざまな形状に対応できるため、4つの評価方法のなかでも、よく利用されています。
近似整形地を利用する評価方法は、不整形地を整形地にした場合はみ出てしまう部分と凹んでいる部分を考慮し、可能な限り小さい面積で判断する考え方です。
隣接整形地を差し引き計算する方法では、一度隣接する整形地を含めて評価額を出します。
そのあと、隣接整形地分を差し引いて不整形地自体の評価額を出すため、隣に整形地があるL字型の土地などに利用できます。
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まとめ
不整形地とは、四角形に整っていない、旗竿地や境界線がデコボコな土地です。
評価額は、整形地を想定して一度評価額を出し、不整形地補正率を乗じる手順で計算できます。
評価方法には4種類あるため、土地の形状に合わせて適切な方法を選択しましょう。
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