無道路地や接道制限がある土地を相続する予定の方は、その土地の利用可能性を知ることが重要です。
相続税評価額は条件次第で通常よりも4割程度低くなる可能性があるため、注意が必要です。
この記事では、相続した土地が無道路地だった方に向けて、無道路地とは何か、該当する土地の例や評価額の計算方法について解説します。
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土地の評価を知る前に！そもそも無道路地とは？
無道路地とは、公道に接していない土地です。
建築基準法では、建物を建てるためには幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があると定められています（接道義務）。
この条件を満たしておらず建物の建築や再建築が制限されてしまうため、評価が大幅に低くなります。
なお、この義務は都市計画区域内にのみ適用されるため、都市計画区域外の場合は該当しない点に注意してください。
無道路地には、公道に全く接していない袋地や、私道を経由して公道に出られる土地などの種類があり、それぞれの評価額は利用可能性に応じて変化します。
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土地の評価の基礎知識：無道路地に該当する土地の例
無道路地に該当する土地の例の1つが、間口が2m未満の場合です。
建築基準法では、幅員4m以上の道路に2m以上接する土地を建築用地としており、その条件を満たさない場合は無道路地として扱われます。
接道部分が2m以上であるものの、接している道路が建築基準法上の道路ではない場合も、例の1つです。
たとえば個人が管理している私道や、農道・林道などが該当します。
そのほか、法律で定める道路に一切接していない土地や、接してはいるものの要件を満たしていない土地なども、該当例として挙げられます。
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無道路地の相続税評価額の計算方法
無道路地の相続税評価額は、以下の計算式で求められます。
●相続税評価額 ＝ 整形地だった場合の評価額 × 不整形地補正率
無道路地は多くの場合、そのままの状態では使用しづらい不整形地として扱われます。
不整形地とは、正方形や長方形に整えられていない土地です。
不整形地は活用しにくいため、整形地だったと仮定して求めた価額に対して、一定の不整形地補正率を掛け合わせて調整する形で価額を求めます。
より詳細な計算方法や不整形地補正率は、国税庁のホームページにて確認が可能です。
なお、不整形地補正率を求める際に、地区区分や地積区分、かげ地割合が必要になるので、事前に調べておきましょう。
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まとめ
無道路地とは、法律で定められている道路に接していないか、接する条件を満たしていない土地です。
具体的な例としては、間口が2m未満の場合や、接している道路が建築基準法上の道路ではない場合が挙げられます。
相続税評価額を求める計算は、整形地だったと仮定した場合の価額に不整形地補正率を掛け合わせる特殊なものです。
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