離婚をする際は、夫婦の間で財産をどのように分けるか決めなければいけません。
夫婦で購入したマンションなどの不動産は分割が難しい財産の1つですが、とくに残債が残っているマンションをどのように扱うかには注意が必要です。
今回は、離婚時の財産分与ではマンションの残債も折半が必要なのか、残債のあるマンションを売却する方法について解説します。
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離婚時の財産分与ではマンションの残債も折半が必要？
離婚の際、マンションのローンを完済できていない場合、残債を夫婦で折半する必要はありません。
財産分与の対象となるのはプラスの財産のみなので、マイナスの財産である負債は対象外です。
一方、離婚しても負債が消えるわけでは無いので、残債は誰かが支払わなければいけません。
夫婦でマンションを購入した場合、その所有形態は「共有名義」「連帯債務」「連帯保証」のいずれかになります。
共有名義は夫婦の双方が物件の所有者となり、それぞれが負債を抱えた債務者になるケースです。
一方、住宅ローンを組む際に収入を合算していたケースでは、1人が主な債務者となり、もう1人は連帯債務者か連帯保証人になります。
離婚してもこれらの関係性は解消されず、残債は名義人が支払う必要があり、連帯債務者や連帯保証人の義務も継続します。
しかし、自分が住んでいない家の残債を支払い続けたり、夫婦関係を解消した相手と購入した物件の残債を支払うことには拒否感を示す方が多いでしょう。
そのため離婚した後は、夫婦で購入したマンションを売却して権利や債務を整理するケースが多く見られます。
物件を売却して現金化すれば、その売却資金をローンの返済に充てたり、持分比率や話し合いの結果にしたがって分配したりすることも可能です。
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離婚時に残債のあるマンションを売却する方法
離婚時に残債のあるマンションを売却する方法は、その物件がアンダーローンの場合と、オーバーローンの場合で異なります。
アンダーローンとは、マンションの残債が売却金額を下回る状態です。
アンダーローンの場合は通常どおり売却が可能ですが、残債と売却金額の差額はプラスの財産になるので分与の対象になります。
一方、残債が売却金額を上回るオーバーローンの場合は、抵当権が抹消できないのでそのままでは基本的に売却できません。
そのため、超過している金額を自己資金やフリーローンで補填して売却するか、債権者の同意を得て任意売却することになるでしょう。
どちらかが居住を続けて残債を返済することも可能ですが、その場合は前述の名義の問題や、連帯保証人や連帯債務者としての義務がトラブルの原因となる可能性があります。
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まとめ
離婚した際の財産分与はプラスの財産のみが対象となるので、マンションに残債があった場合でもそれを折半する必要はありません。
ただし、離婚しても共有名義や連帯債務者、連帯保証人といった関係性は解消されないので、残債の支払いがトラブルの原因となる場合もあります。
売却して現金化するのも有効な解決策ですが、アンダーローンかオーバーローンかによって売却方法が変わってくるので注意しましょう。
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