1、不動産取得税とは？
2、不動産登記簿謄本は誰でも取得可能
3、賃貸入居者の入退去の仕組み
番外編、管理会社は変更可能？
1、不動産取得税とは？
相続以外の方法で不動産を取得した場合、不動産取得税の納税が必要となります。住宅に関しては課税標準額の3％となっており、土地・建物に分かれて金額算出されます。引渡し後3ヶ月から6か月後に支払い請求がくるため請求が来ることをしらなかった場合は少し驚かれるかもしれません。投資目的で購入した不動産の場合でも税金が軽減されるため(各都道府県 ※地方税)納税事務所宛へ「不動産取得申告書」を提出することにより税金の軽減が受けれます。申告しなければ軽減を受けれずに支払うことになるので注意が必要です。
2、不動産登記簿謄本は誰でも取得可能
不動産を所有すると所有権を明確にするために不動産登記をします。この登記情報は誰でも取得可能な情報となります。以下公開情報となります。
①不動産の所有者名義
②所有者の住所
③金融機関の抵当権など
そのため名刺アプリなどの氏名検索で勤務先などわかる方は気を付けてください。今まではマンション購入の営業のみだったと思いますが今後は売却営業も相手取る必要があります。
また都心部でのマンション所有者名簿は常に販売業者や買取業者にチェックされているという認識をもちましょう。登記住所へDMの量も突然増えたり、ありとあらゆる手段で営業が来るのも登記簿謄本情報からです…。
3、賃貸契約内容はある程度把握しておきましょう。(入退去の仕組み)
近年中古マンション価格高騰のせいか家賃保証付き(サブリース)で販売してるケースが多くなってきました。純粋に顧客サービスとして家賃保証サービスをしてる会社もありますが、この家賃保証付きで投資マンションを購入する時は慎重に進めましょう。マンションを購入する際は営業会社や営業担当を信頼して購入するケースがほとんどだと思います。そのため賃貸契約(管理)について理解されてないセミナー受講者の方が多いことに驚いています。ここでは様々なケースとリスクについて伝えていきます。
①売却時にサブリース物件は融資対象外の金融機関が増えてきています。そのためサブリース物件を購入する際は解約が可能かどうか確認しておきましょう。
②販売会社で賃貸管理などを行うのが一般的ですが管理会社が違約金など発生することなく変更可能かは確認しておきましょう。担当の急な退職などで管理体制に納得できなくなってしまった場合や、お部屋付けなどのトラブル時、管理委託手数料のトラブルなど様々なケースは考えられます。移管可能か確認しておきましょう。また、入退去時のリフォーム代など余計な費用がかかっていないか詳細チェックも大事です。管理委託を無料や通常より安く受ける会社ほど注意が必要です。
では管理会社といってもなにが良くて何が悪いのか判断が難しいと思います。ここでは管理会社の選定について掘り下げていきます。
①管理戸数を確認しましょう。
※管理戸数が少ない会社は賃貸仲介会社も把握していないケースもあります。
②入退去のリフォーム単価が最適価格の見積額か確認しましょう。
※また余計なリフォームなど発生していないか基本的には2社以上のリフォームを心掛けましょう。
③物件近隣の仲介専門店に管理を任せているときは注意
※自社仲介にこだわって業者間サイトに掲載しないケースも多くなってきています。
管理会社の大事な選定ポイントは解約時に違約金がかかるかどうかのチェックと解約期間は必ず確認しておきましょう。トラブルが起きた時にも解約まで時間がかかってしまったり、余計な違約金が発生したりするため予防策は講じておきましょう。
