不動産投資目的の物件の購入を検討するにあたって「レントロール」による詳細確認が必要です。
しかし、ある程度の予備知識がなければ、物件の収益性や問題点について的確な判断をするのは難しいです。
今回は不動産投資に関するレントロールとは何か、概要や読み方について解説します。
不動産投資で知っておきたい！レントロールとは？
レントロールとは、テナントの賃貸借契約の状況を一覧表にまとめたもので、「家賃明細表」ともいわれます。
入居者の状態や賃貸借契約の条件などが記載され、物件の賃貸状況が明確にわかる一覧表として、現状だけでなく将来的な変動なども予測することができます。
ただし、レントロールは法律で義務付けられているものではなく、任意で作成する資料のため、物件によっては作成されていないこともあります。
また、書式も統一されていないため、レントロールの形式は物件によってさまざまです。
レントロールに記載される内容と読み方のポイント
●階数・号室
階数や部屋番号が記載され、住宅の場合は間取りが、テナントビルの場合は事務所や店舗などの用途も記載されています。
●面積
基本的に専有部分の面積が記載されますが、オフィスビルなどで1フロアを契約している場合、共用部分を含む面積で記載されていることもあるため確認しましょう。
●用途
「住居」や「店舗」、「事務所」などのように貸室の目的が記載されています。
●入居者
入居者名や国籍などを詳細に記載しているケースや、「法人」や「個人」などの属性だけを記載しているケースもあります。
●契約の現況
「入居中」や「空室」というような現況が記載されています。
●賃料
入居者ごとの賃料が記載されています。
●共益費
共用部分の設備を管理する費用のことで、管理費とされている場合もあります。
●敷金（保証金）
入居者が賃料を滞納した場合などに精算に使うお金です。
不動産投資におけるレントロールのチェックポイント
家賃のばらつき
家賃は入居の時期によって異なり、新築当初からの入居者は家賃が高く、築年数が経ってからの入居者は低い傾向にあります。
新築時からの入居者がいつ退去するかはわからないため、現在の募集家賃で収支を想定しましょう。
レントロールに各部屋の入居時期の記載がなければ、不動産会社に確認する必要があります。
入居年月が近い部屋が多い
直近の入居年月が近い部屋が不自然に多い場合、入居率が偽装されている可能性があります。
物件の価値を高くみせるため、業者や売主の知り合いを高めの家賃で入居させ、「満室物件」として売却し、後に多くの部屋が一斉退去した事例もあります。
そのような場合は、入居需要が本当にあるのかを、周辺の不動産会社などに確認してみましょう。
ただし、3～4月の繁忙期に入居が多いケースであれば問題はないと思われます。
想定家賃は適切か
空室の想定家賃は、最近の契約と同程度の家賃と同程度であるのが基本です。
もし、空室の想定家賃が高すぎる場合は、その理由を確認する必要があります。
リフォームしたなどの理由があれば問題ありませんが、利回りを高く見せるために想定家賃を上げているケースもあるので、周辺地域の物件も調べておく必要があります。
まとめ
レントロールは投資用不動産を客観的に判断するための重要な資料です。
物件を購入する際は、入居年月や家賃のばらつきなどを注意深く読み取り、優良物件かどうかを判断しましょう。
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