1、サブリース契約で管理をお願いしている方
2、ローン枠を目一杯活用している方
3、ご自身で物件の管理をしている方
4、節税のみがマンション所有目的の方
5、買取営業会社から良く営業のある方
1、サブリース契約(気を付けなければいけないケース)
サブリース契約についてはすべての契約について否定するわけではありません。良心的な会社では家賃相場の95％～100％で借り上げしてくれたりもします。(新築販売のローンのためという理由はありますが…)サブリース契約の内容は把握されているかどうかが大事なポイントです。良くあるケースでは2年から5年が多いと思います。短ければなお良いのですが購入時にサブリース付きなので安心できると思って購入した方は失敗する危険度が上がります。また以下のポイントにも気を付けて下さい。
①空室時やリフォーム時の免責期間や設備交換について
入退去やリフォーム時に家賃免責の特約やリフォーム代について設備交換時オーナー様が納得しない場合などは家賃から相殺できるなど…かなり不利な条件で契約されている場合もあります…。というかほとんどがそのような契約内容です。
②サブリース契約の解約は可能なのかどうか？
そもそもサブリース契約はオーナー様のための商品というのに解約が出来ないケースが多いです。これはオーナー様と他の不動産会社の接点を減らすためや、差額金のためなど多くあります。特に気を付ける点は「正当事由がないと解約できない」などのケースではほぼ違約金問題に発展します。
③一番怖いのが「協議」
なにか問題が起こった場合は協議の上で決めましょう…という内容です。なにか問題がある場合、いわゆる「トラブル」です。オーナー様からトラブルというのは考えにくのですが良くあるケースでは、家賃交渉、設備交渉、空室期間などの免責交渉、このほとんどのことでまとまらない時はサブリース契約は不動産会社が一方的に解約できる内容となっているはずです。
・家賃交渉してもらえないなら解約可能
・設備代けちるんでしたら解約可能
・空室期間が多いので免責してくれないなら解約可能
契約書約款で「協議」の後半にくる文章を確認しておいて下さい。
2、ローン枠を目一杯活用している方
これもよくあるパターンなんですが・・・みなさんは今のご年収でローンをいくらまで組めるかご存知でしょうか？ 金融機関により異なりますがご年収の8倍から10倍が平均値となります。ご年収が1,200万円を超えてくると多少ゆるくなったりもしますが…。
まずご年収800万円のAさんのケース(実需の住宅ローン残債3,300万円 お車残債200万円)
10倍ルールでは8,000万円まで借入が可能となります。ここでお住まいの住宅やお車のローンなどがある方は相殺となります。Aさんはご自宅の残債3,300万円 お車の残債200万円あるため 【8,000万－(3,300万+200万) 融資枠残は4,500万円となります。
そこでローンが4,500万円組めるAさんは東京都内で新築ワンルーム2,800万円と中古ワンルーム1,600万円を購入しました。
Aさんの収支をまとめてみました。
・毎月手取り42万円
・家賃収入14万円
毎月収支56万円
・住宅ローンの支払い 9万円
・カーローン 5万円
・投資用ローン 14万円
毎月ローン支払額 28万円
投資物件の強みである他人資本でご自身の資産形成をするという目的で投資マンションを2件購入しましたが、空室時に固定資産税の支払い、退去持リフォーム代の請求と重なったせいで42万円の手取り給与でも支払いが足りず貯金を切り崩すことになりました。そこからサブリース契約に切り替えてもらいましたがそれ以降、マンション経営はマイナス経営となってしまいました。
★ここで気を付けておけば良かったポイント
・マンション経営のリスクを理解して準備出来ていませんでした。新築と中古というバランスの取れた購入方法でしたが、このような場合はさらに分散させて2件分の金額で中古3室という手もありました。どうしても戸当たりが少ない際は空室のダメージは大きくなります。また、月額収支が一度バランスが悪くなっただけでサブリース契約に切り替えてしまったので所有中は赤字経営でサブリースの解約もできないため売却もできないという結果になりました。
3、ご自身で物件の管理をしている方
管理なんか慣れているから大丈夫という事で募集以外の業務をご自身でやられている方をも拝見します。勉強のためや管理料の節約、以前の不動産会社が信用できないなど理由があります。まず不動産経営が本業でなければ管理は任すべきです。ご自身で管理までされてるケースではおそらく過去に問題がなくスムーズに賃貸稼働していたことと思います。では賃貸中のトラブルとはどのようなことが起こるか想定してみましょう。
①家賃滞納トラブル
②退去時の原状回復トラブル
③設備故障時の対応トラブル
④入居者様がカギ紛失時
⑤違法民泊利用のトラブル
⑥騒音トラブル
⑦無断ペット飼育トラブル
⑧隣接部屋とのトラブル
⑨バルコニー使用方法でのトラブル
⑩その他の入居者クレーム
このようなトラブルが起きることは少ないです。ただ上記であげたトラブルを起こす方は1つだけで済まないことが多くクレーマーというわけでなく、被害者側にまわることもあり、騒音解決の依頼など様々です。1つの問題が起きた時の解決工数はなかなかのもので…先ほど記載した通り1つを起こす方は連続してトラブルになるデータがあります。退去いただくことも難しく入居中はトラブル対応に追われます。
では管理会社はどのようにトラブル防止対策をしているか…実際は上記のようなトラブル防止のために入居募集時に審査をします。この時点で多くのことが防げます。またトラブルが起きた際も専門のスタッフが現場まで駆けつけたうえで判断できるため、スマートな対応が可能です。それでは管理のみする会社で割安のところに依頼したBさんの話となります。
Bさんは家賃管理料に対して割高と思っていたためにご自身で管理をはじめました。管理をご自身ではじめた際に以前に依頼していた管理会社との関係も絶ってしまい入居募集などは物件近くの仲介会社へ依頼していました。ここで空室募集を依頼していたのですが、こともあろうにその仲介会社は一般で募集のために他の業者へは情報を流さずに利益をあげるために自社仲介(両手仲介)にこだわり、通常より募集期間が多くかかっていることが判明しました。そこで割安な管理会社を見つけてそちらに管理委託契約を結びました。ここでさらに部屋付けが悪いため弊社に依頼がきました。
仲介会社の部屋付けが悪かった理由
①自社仲介をするために他業者へ情報を提供しない。
②他業者へ情報を提供していても非協力的
③広告料が中抜きされている。
④目線が(入居者目線)のため交渉が入居者よりのことが多い
⑤仲介時に勝手にオプションをとるケースがあるため部屋付けが悪くなる
(※防虫・24時間サポート・抗菌など)
割安の管理会社で失敗した事例
①目的が怪しい…(割安な管理は基本的に買取目的が多い)
②入退去時のリフォーム代が高く設定されていることがある
③責任感がない(クレーム時は逃げ癖になる)
④管理委託の解約に違約金が発生する
⑤売却時に引継ぎが必要なことがある(※購入先は敬遠します)
物件管理は本当に大切な業務の1つです。賃貸稼働や資産管理維持、ご入居者様対応などスピード対応が必要な業務も多く、対応の1つでクレームになったりもします。管理でお困りの際はぜひ相談下さい。
4、節税のみがマンション所有目的の方
こちらは高所得者の方に多くみられる傾向です。課税所得金額が900万円以上の方は所得税+住民税で所得金額の約43％も税金の支払いが必要となります。今回の事例はマンション経営することにより損益通算が出来ることを知ったCさんが、節税目的で中古不動産(木造中古戸建て)の購入をされて大失敗したケースになります。
減価償却は節税対策をするうえで重要な経費になります。ですが売却時期を決めていない場合は大きな損失を生むケースもあります。中古木造住宅を1,400万円で購入したＣさんは年間200万円以上の損益が(雑費なし)出せる事に魅力を感じて購入されました。ですが耐用年数も経過しているため4年間のみの減価償却であり、4年後には節税商品としてほぼ機能しないようになったのと、売却の話がタイミング良くきたためリフォームが必要になる前に売却されました。当然、売却時の譲渡所得税のことも考えずに売却してしまい知識不足を反省したとのことです…。
気を付けなければいけなかったポイント
①耐用年数を超えた木造住宅のため減価償却が短期すぎる
②売却が5年以内のため譲渡所得税率が短期譲渡所得のため約40％で計算された
③減価償却された分だけ売却時はプラスで計算しなければいけない
④現金取引がメインとなり(ローン評価がつかないため)売却が難しい
⑤木造住宅のため入退去費用に60万円の費用が必要になった
⑥5年目以降は償却がなくなるため家賃収入にも43％の税金がかかりそうになった
投資用不動産はそれぞれの活用方法によっては半減する方法もあります。今回はうまく売却することができたのですが通常は出口(売却時)のイメージをもって所有しなければ損害を被ることもあります。上手い話にはやはり気を付けなければいけません。
5、買取営業会社から良く営業のある方
投資用マンションを所有している方や不動産の相続を受けた方でSNSを本名で活用されている方は注意が必要です。不動産を所有すると登記情報で所有者の氏名と住所が誰でも見れるようになります。しかも迷惑なことに相続登記や新しく登記された情報を教えてくれるサービスがあります。これを名簿化して様々な不動産業者が電話番号を取得することに尽力します。また登録先の住所にDMを送付するということになります。名刺アプリやビジネス系のSNSへ携帯番号を登録している方は注意が必要です。
では、なぜ買取営業会社からの電話に注意が必要なのか？
①売却してもらうための営業内容となるためあからさまな下落シュミレーションしてきます。
②マンション管理を格安で活動し賃貸募集をしない悪徳なケースもあります。
(賃貸を付けない→売却してもらうため)
③電話の数が多い
対応方法
会社名を聞いて断る。現在の管理してもらっている会社に相談するというのも1つの手段です。金融機関と真面目にお付合いしている会社は謄本営業はしないと約束している会社が多いため名簿でしつこく電話をしてくる会社は注意が必要です。
以下参考にいただけましたら幸いです。
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宅地建物取引業法（以下、「法」という。）では、宅地建物取引業者に対し、契約の締結の勧誘をするに際して
〔１〕不確実な将来利益の断定的判断を提供する行為（法第４７条の２第１項）
〔２〕威迫する行為（法第４７条の２第２項）
〔３〕私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させる行為（法施行規則第１６条の１２第１号のヘ）
〔４〕勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行う行為（法施行規則第１６条の１２第１号のハ）
〔５〕相手方が契約を締結しない旨の意思（勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、勧誘を継続する行為（法施行規則第１６条の１２第１号の二）
〔６〕迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問する行為（法施行規則第１６条の１２第１号のホ）
などを禁止しています。
〔１〕不確実な将来利益の断定的判断を提供する行為（法第４７条の２第１項）
〔２〕威迫する行為（法第４７条の２第２項）
〔３〕私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させる行為（法施行規則第１６条の１２第１号のヘ）
〔４〕勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行う行為（法施行規則第１６条の１２第１号のハ）
〔５〕相手方が契約を締結しない旨の意思（勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、勧誘を継続する行為（法施行規則第１６条の１２第１号の二）
〔６〕迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問する行為（法施行規則第１６条の１２第１号のホ）
などを禁止しています。
※国土交通省サイトより引用
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