物件の価格を判断する基準の1つとして「積算価格」というものがあります。
積算価格は銀行が融資額の判断をおこなう際にも用いられるもので、不動産投資をおこなう際にも役立ちます。
投資対象の不動産の価値を計算・計画することができるよう、今回は積算価格についてお話していきます。
そもそも積算価格とは？
積算価格は「土地の価格」と「建物の価格」を計算して足したもので、銀行から融資を受ける際にも物件の担保価値を知る目安として用いられています。
積算価格の計算方法と注意点
積算価格は下記の式で表すことが出来ます。
積算価格＝土地の現在の価格+建物の現在価格+修正額
このように積算価格では、土地と建物のそれぞれの現状価値を査定して合算し、それに修正を加えた価格で表します。
●土地の現在価格の算出方法
公示地価または路線価×土地面積
土地の現在価格は、国税庁が発表する「相続税路線価」や国土交通省が発表する「公示価格」を基にして計算することができます。
これらの「路線価」「公示価格」は毎年発表され、現在価格が求められるようになっているのでチェックしてみましょう。
●建物の現在価格の算出方法
建築単価×建物面積×残存体年数割合
建物の現在価格は、当該建物を再び新築した場合の価格に、築年数に応じた残存価値を考慮したうえで計算します。
築年数に応じた残存価値は、法定耐用年数による残存耐用年数の割合によって求められます。
●例）木造・建築単価：40万円／坪
●延床面積：110坪
●法定耐用年数：22年
●経過年数：10年
このような場合は、40万円×110坪×{（22年-10年）÷}22年＝2400万円
というように求める事ができます。
注意点
金融機関の多くは上記のような積算価格を参考にして融資額を決めています。
その理由は、もし不動産を担保として差し押さえたときに、積算価格の高い物件は高く処分することができる可能性があるからです。
積算価格の高い物件は、住宅ローンを組んだ際に融資額が高くなる傾向にあると言われており、融資の限度額は積算価格の7割程度が基準とされています。
そのため、積算価格の高い物件であるほど、自己資金を使わずに購入することが可能となります。
しかし、積算価格が物件価格を上回っている不動産は、利用価値が低い場合があるので注意が必要です。
たとえば、郊外で駅からを遠い物件や、周囲にお店や交通機関などがない物件があげられます。
まとめ
不動産投資をおこなう際には、投資対象の不動産の価値をしっかりと計算し計画を立てることが重要です。
積算価格だけをみてしまうと高い物件が良く見えますが、不動産投資という観点からみると必ずしもそうではありません。
物件の収益性なども考慮し、納得のいく投資を行いましょう。
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