築古や戸建ての投資物件を検討している時に「未登記建物」を目にしたことはありませんか？
未登記建物であっても投資することは可能ですが、いくつかの注意点があるため、事前に確認しておく必要があります。
今回は、安全な投資物件を見つけられるよう「未登記建物」についてお話していきます。
そもそも未登記建物とは？
不動産では、所在や権利関係を明確にするために「登記制度」というものが設けられています。
登記制度では、不動産のある場所や広さ・持ち主などを登記簿に記録し公示することが義務付けられています。
それにより、不動産に関する権利の保全や安全な取引がおこなう事ができます。
本来ならば不動産の場所や面積・物的状況などの表題部についての登記が義務となっていますが、何らかの事情により登記されていない建物が多く存在しています。
このような表題部登記が行われていない建物を「未登記建物」と言います。
未登記建物の注意点
未登記の場合でも、そのまま建物を使用することは可能です。
しかし、未登記であるがためにさまざまな問題が生じる可能性もあるので注意が必要です。
未登記建物を投資対象にと購入を検討している場合には、下記の注意点について事前に理解しておくと安心です。
●①融資を受ける事が出来ない
表題部登記がされていない未登記建物は、所有権・地上権・賃貸権・抵当権などの管理状況を記載した権利部の登記が出来ないため、購入時にローンを組むことが出来ません。
また、未登記のまま現金で購入した場合も、将来的にその物件を融資担保として活用することが出来ないので注意が必要です。
●②売却が難しい
未登記物件の購入にはローンを組むことが出来ないため、物件を売却する際にも現金購入できる買い主にしか売却することが出来ません。
そのため、現金購入が可能なことに加え、自ら登記する手間や費用を負担してもらえる買い主を探す必要があります。
●③自分の建物であるという事を証明できない
未登記建物は、その物件が自分のものであるという権利を証明することが出来ないので注意が必要です。
なかには、売主が売却後に登記を済ませて所有権を主張する悪質なケースも報告されています。
また、建物のみを購入して土地を借りている場合、未登記のままだと第三者に対して借地権の主張をすることができません。
●④登記に労力がかかる
未登記建物の場合、登記されていないために割安で購入で来るケースが多く、購入後に登記を済ませる人が多くみられます。
しかし、未登記建物を登記するには、建物が自分のものであることを証明する「証明書類」が必要となります。
購入時に必要書類がすべて揃っていれば問題ありませんが、なかにはそれらが所在不明なケースもあるため注意が必要です。
その場合、調査や登記手続きに多くの時間・労力がかかる可能性があります。
●⑤相続手続きが複雑
相続した建物が未登記の場合、法律上1か月以内に表題登記をする必要があります。
そのためにはさまざまな書類が必要となり、建物の原子所得者が亡くなっているというケースでは、それらの書類を揃えるのが難しくなってしまいます。
まとめ
いかかでしたか？
未登記建物であっても投資対象とすることは可能ですが、さまざまなリスク・注意点があるので、事前にしっかりと確認したうえで投資価値を判断しましょう。
購入してから未登記に気づくこともあるので、購入前に登記の状況をしっかりと把握しておくと安心です。
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