不動産投資で着実に利益を上げるためには、空室による収入減や入居者の家賃滞納のリスクを避けたいところです。
「サブリース」は不動産管理を自らおこなう必要がないことから、不動産投資では検討の価値があるサービスです。
サブリースの内容を理解し、ご自身のニーズに応じて判断することが大切です。
こちらでは、不動産投資におけるサブリースの特徴や保証率の相場について解説していきます。
不動産投資するなら知っておきたい！サブリースの特徴とは？
サブリースとは、不動産管理会社がオーナーの所有する物件を借り上げて、入居者に転貸することです。
オーナーは入居者からではなく、不動産管理会社から賃料を受け取ります。
サブリースの特徴を以下3点ご紹介します。
サブリースの特徴
●1．空室や家賃滞納に影響されにくい
不動産投資では空室や入居者の家賃滞納といったリスクを負うことになりますが、サブリースではサブリース会社との契約で決めた賃料を安定して受け取ることが可能です。
●2．入居者とのやりとりがない
不動産管理には、入居者募集に始まり、契約・契約更新、退去時の原状回復などさまざまな管理業務が発生します。
サブリースでは契約関係の手続きを不動産管理会社が担うため、不動産管理に時間をかけたくない方には適しているといえるでしょう。
●3．相続税対策に有効
相続税は相続する際の不動産評価額で決まりますが、「人に貸していること」が評価額を下げる要因になるため、常に管理会社に貸しているサブリース契約は相続税対策としても有効です。
サブリースの家賃保証率
不動産経営の手間を抑えつつ安定した不動産収入を見込めるサブリースですが、賃料は契約で合意した保証率で決まることになります。
一般的にサブリース契約の保証率は、入居者が支払う転貸借料の80～90％程度が相場とされています。
この保証率は、物件周辺エリアの賃料相場や入居率などの条件に応じて、更新のたびに見直しが行われます。
サブリースを検討するときは保証率の高さだけでなく、以下のポイントも確認するようにしましょう。
●礼金・更新料を受け取れるか？
サブリースでは、礼金・更新料は管理会社が受け取る契約となっているケースも多くあります。
礼金などを受け取れない場合、収益率を改めて算出しましょう。
●解約条件は？
サブリース契約を解約したいときにできるかどうか、解約条件も確認しましょう。
解約にあたって違約金が設定されている場合もあります。
●募集・原状回復の費用はどちらの負担？
物件管理は管理会社がおこなうものの、入居者募集や原状回復の費用はオーナー負担となる場合が多いので、契約で負担内容を確認しましょう。
●免責期間は妥当？
サブリース契約であっても、新築時や退去後の一定期間は家賃が保証されない場合があります。
この期間は「免責期間」と呼ばれており、物件の退去から入居までの平均期間を踏まえて、免責期間の妥当性を検討する必要があります。
まとめ
不動産投資において、安定した不動産収入と不動産管理の負荷減は重要なポイントであり、サブリース契約はそれを実現する選択肢になります。
サブリース契約を検討する際には、ご自身の投資スタイルに合っているか、契約内容は物件に対して妥当か慎重に吟味し、不動産経営に役立てましょう。
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