事情により離婚を選択することになったとき、不動産をどうするか考えなければなりません。
不動産は、離婚後のお金や生活にもかかわることから、夫婦で冷静に検討したうえで判断したいですね。
こちらでは、財産分与までの流れや、不動産売却の注意点について解説します。
不動産はどのように財産分与するべき？
財産分与とは、婚姻中に夫婦共同で築いた財産を公平に分割することです。
結婚したあとに購入した不動産であれば、不動産の所有者やローンの名義がどちらか一方だとしても、夫婦共同の財産となります。
不動産の財産分与の進め方は？
離婚に際して不動産の扱いを検討するときは、以下の手順で進めていくことになります。
●1．不動産仲介会社に不動産売却の査定を依頼。また、住宅ローンがどの程度残っているか確認。
●2．売却するかどうか判断。売却しない場合、不動産の所有者・居住者・住宅ローンの名義をどちらにするか決定。
●3．財産の配分を決定。
●4．不動産の売却。どちらかが居住する場合は権利関係を変更。
離婚後も住みつづけることは可能？
まず、「住宅ローンが残っていて妻が離婚後も居住する場合」を想定して、注意点を解説します。
売却する場合の注意点は次の章をご参照ください。
●1．「所有者は妻、住宅ローン名義は夫」の場合
夫がローンを滞納するリスクがあり、さらに妻が連帯保証人であれば妻に残債支払い義務があります。
このリスクを抑えるため、妻が夫と賃貸借契約を結んで家賃を支払うことも検討しましょう。
●2．「所有者・住宅ローン名義とも夫」の場合
ローン滞納リスクは上記1と同じですが、妻に固定資産税などの負担がなく、金融機関に名義人変更の同意を得なくて済む点がメリットです。
●3．「所有者・住宅ローン名義とも妻」にする場合
住宅ローンを妻名義で借り換えるため、ローン残債や妻の収入・資産の状況によっては審査が通らない場合があります。
上記1と同様、売却査定額＞ローン残債の場合、妻から夫に支払いが生じる可能性がある点も注意が必要です。
離婚に伴う不動産売却の注意点
不動産の売却を検討する場合、住宅ローンとタイミングに注意しましょう。
住宅ローン残債はあるか？
住宅ローンがある場合、売却代金や自己資金を使って完済する必要があります。
不動産の売却価格でローンを完済できない状況は「オーバーローン」と言われ、不動産の売却は困難なため、金融機関に任意売却（売却金額でローン抵当権の抹消）の相談が必要です。
住宅ローンがない場合や、売却額のほうが大きい「アンダーローン」の場合、売却益は離婚協議で合意した配分に従って財産分与することになります。
不動産売却のタイミングは？
不動産を売却は離婚前・離婚後のどちらでも問題ありません。
ただし離婚前に売却して財産移転すると贈与とみなされて課税対象になるため、財産分与は離婚後におこなうようにしましょう。
また不動産売却は、条件などによるものの、一般的に数か月かかるといわれています。
すぐに売却して現金化したい場合、不動産会社に買い取ってもらう「買取」という方法もあります。
買取価格は相場価格の7割前後といわれていますので、納得いく価格で売却したい方は不動産会社に仲介を依頼しましょう。
まとめ
離婚に際して不動産をどうするかは重要なポイントです。
不動産の価値・住宅ローンの残債をもとに売却するかどうかを検討し、住み続ける場合も権利関係を整理して、新しいスタートを切れるようにしましょう。
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