不動産売却の際に、その不動産になんらかの「瑕疵」がある場合は、どうしても売却が不利になりがちです。
今回はそんな不動産の瑕疵のなかでも「心理的瑕疵」にスポットを当てて解説します。
心理的瑕疵とは何か、不動産売却にどんな影響を与えるのか、いつまで告知義務があるのか、それらについて解説します。
不動産売却をするなら知っておきたい！心理的瑕疵とは？
心理的瑕疵（読み方：しんりてきかし）が不動産売却に与える影響などについて解説する前に、まずは「そもそも心理的瑕疵とは何か」について解説しましょう。
心理的瑕疵とは、その不動産の購入を心理的にためらう原因となってしまう瑕疵のことです。
具体的には、その不動産で自殺や殺人、焼死、変死などがあった…つまり「事故物件」と呼ばれるものが心理的瑕疵物件の代表格です。
不動産売却において、売主はあらゆる瑕疵を買主に重要事項説明書などで告知しなければいけません。
当然ながら、心理的瑕疵も告知する義務があるのです。
心理的瑕疵の存在は不動産売却にどんな影響を与えるのか？
売却する不動産に心理的瑕疵があった場合、どんな影響があるのかというと…「買い手が付きにくくなるだけでなく、売却金額も相場よりずっと低くなってしまう」というとんでもない悪影響があります。
売却金額が相場と比べてどれくらい下がるのかは心理的瑕疵の内容によって異なりますが、もっとも大きな悪影響を与える心理的瑕疵は殺人事件です。
この場合、売却価格は相場の半分もあれば良いところでしょう。
自殺でも相場より3割前後売却価格が下がってしまうことが多いので、心理的瑕疵による悪影響というのは本当に大きいものなのです。
心理的瑕疵がある不動産の売却における告知義務はいつまで？
売却する不動産に心理的瑕疵があった場合、その告知義務の期間はいつまで続くのかというと…残念ながら、不動産売却における心理的瑕疵の告知義務期間に時効はありません。
つまり、心理的瑕疵が発生してからかなりの年数が経っていても告知しなければいけないということです。
ただし、人が物件内で亡くなったら、何でもかんでも心理的瑕疵扱いとなるわけではありません。
国土交通省のガイドラインには「老衰などの自然死、病死、転倒や誤嚥などの事故死、孤独死などは基本的には心理的瑕疵に該当しない」という趣旨の内容が記載されています。
ただしこれらの死因であっても、発見が遅れて特殊清掃が入った場合は心理的瑕疵扱いとなりますので注意が必要ですよ。
まとめ
今回は心理的瑕疵の概要や、心理的瑕疵が不動産売却に与える影響および心理的瑕疵の告知義務期間などを解説しました。
不動産売却において心理的瑕疵はずっと告知義務がつきまといますが「心理的瑕疵とみなされない死」もあることを理解しておきましょう！
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