不動産売却において、一般の不動産売却では、原則抵当権のついた不動産はそのまま売却できません。
抵当権を抹消して引き渡すのが常ですが、根抵当権のついた不動産売却も、抵当権と言う以上、簡単ではなさそうです。
今回は、根抵当権の設定された不動産売却について、その流れと注意点についてご紹介します。
根抵当権の特徴とは
根抵当権とは、不動産を担保に極度額という貸し出せる上限額を決め、その範囲内であれば何度でも借り入れ、返済することができるものです。
個人よりも、企業による事業運転資金調達のために利用されることが多いです。
融資を受ける際は、その都度、設定登記をおこない、登録免許税の支払い、司法書士に依頼するならその手数料も発生します。
しかし、根抵当権は1度の設定登記で、何度も同じ設定登記で融資を受けられるため、こうした諸費用や手間がなくなります。
根抵当権の特徴は、こうして１つの不動産を担保に極度額の範囲で何度でも融資を受けられることです。
他の特徴として、借入額がゼロになっても根抵当権の抹消には融資側との合意が必要、債権者が第三者に債権を譲っても根抵当権は譲られません。
根抵当権のついた不動産売却の流れ
根抵当権のついた不動産売却の流れは楽ではなく、金融機関がなかなか抹消に合意したがらない、根抵当権の抹消のための手数料、違約金も大きいこともあります。
利息で利益を得る金融機関にとっては、根抵当権で何度も融資を求む顧客は上顧客であり、契約を切りたくないのが本音です。
それでも売却に臨むには、まず残債務と査定価格を確認しアンダーローンであれば、債権者と根抵当権の抹消合意に向けて交渉を進めます。
オーバーローンで自己資金でも返済できない場合は、それでも売却したければ債権者に相談し、方法を検討します。
債権者より合意が得られたら、借り入れ・返済をその時点で停止し、その時点での借入金を確定します（元本確定）。
確定後は融資を受けられず、確定された借入金を完済すれば根抵当権を抹消できるようになります。
買い手が見つかったら、根抵当権の抹消登記をおこない、不動産売却に進みます。
根抵当権のついた不動産売却での注意点とは？
根抵当権のついた不動産の所有者と、融資を受けた債務者が違う場合に、知らないうちに借入額が膨らんでいることがあります。
不動産売却をおこなってもオーバーローンで完済できないというトラブルがあるので注意が必要です。
もう1つの注意点として、いったん元本確定すると根抵当権は抵当権と同レベルの扱いとなり、元に戻すことができません。
あとになって同じ不動産で根抵当権を設定し、資金調達をしようとするとそれができないので、根抵当権の抹消は慎重に検討しましょう。
まとめ
事業を展開する方々にとっては、資金調達のうえでも根抵当権は利用しやすいものです。
ただし、根抵当権を設定するにあたり、抹消手続きや違約金については事前に確認したほうが良いでしょう。
また、抹消手続きについては、確実かつスムーズに進めるために、司法書士に依頼することをおすすめします。
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