いきなりDMが増える理由
不動産を所有(購入や相続など)すると…いきなり業者からDMが届いたりSNSなどをよく利用されてる方はメッセージが届いたり、最悪なケースでは個人情報名簿が出回っていたりすると直接電話が増えた…なんて心覚えはないでしょうか？
なぜ心当たりもない不動産業者から連絡があるのか…実は不動産登記簿が大きな要因になります。不動産を取得すると不動産登記が必要になります。この登記簿には購入時の住所、氏名、ローンを利用した際はどこの金融機関(抵当権設定)を利用したかなど…オープン情報となってしまうのです。
この不動産登記に関しては全国の買取業者さんのマストアイテムになっています。特に相続登記が行われたときはかなり早いタイミングでＤＭが届きます。購入してすぐの方に「売却しませんか？」なんておかしな話ですが相続のタイミングはかなり情報が出回ります。
では、なぜこのようなメッセージが届くのか解説していきます。
1、相続登記されたタイミングでわかるシステムが存在している(怖いですね…)
※登記簿に変更があった際は、なにかしらわかる仕組みになっているため購入時もすぐにわかります。
2、住所が記載されてるため郵送でDMが届くのがスタンダード
(ただし、お名前でネット(※特に名詞系アプリなど利用をされている場合は注意)検索で出てくる方は電話番号でかかってくることも多いです。特にこの時に不動産業者も名乗らずに弊社お客様の例ではマンションの管理会社名や販売元会社名、入居者を語る…などかなり悪質なケースもございます。
3、住所が都心部にある方ではご自宅に訪問された…なんてケースもございます。
上記どのようなケースでも相手先の不動産会社名を聞いて、きちんと断れば問題ないのですが(※しつこい勧誘は行政処分もあるため)ＤＭでうっかり返信して個人情報を出してしまうなんてことは絶対にやめましょう。なぜ返信してしまうのか…良くあるケースでは購入価格より高い値段で買取るふりなど…かなり悪質な相談もあります。
なぜそこまで売却してほしいのか？
不動産業者の買取には通常2つのパターンがあります。買取のみを個人からしてそのまま業者に販売する会社と買取も販売も自社で行う会社に分かれます。買取のみを明メインに行う会社はそれ相応と営業を仕掛けてきます。買取できなければ会社がつぶれてしまいますからね…。また買取と販売をしてる会社は個人からももちろん購入しますが買取業者から購入するケースもかなり多いです。また…今では販売会社も在庫が少なく(※新築が少ない ※中古需要が急増)東京、大阪、名古屋、福岡、神戸、神奈川エリアで投資マンションを所有されている方には注意が必要です。
では、本当に不動産を売却したいときはどうすればいいの？
…という時のために以下パターンを覚えておいてください。
A＝買取メインの会社
B＝販売メインの会社
C＝個人(買主様)
1、買取メインの会社の場合
※Aの買取業者へ売却→AからBの販売専門不動産会社へ売却→Bの販売会社からC個人へ販売
2、販売メインの会社の場合
※Bの販売専門不動産会社へ売却→Bの販売会社からC個人へ販売
3、仲介の場合
※オーナー様から直接Ｃ個人へ売却
上記1から3のケースではオーナー様に一番利益があるのは？
ほとんどのケースでは2もしくは3になるはずです。
※3のケースでは不動産会社に仲介手数料や諸費用など発生するため2と変わらないこともあります。
※1と2のケースでは直接売却の場合は仲介手数料は発生しません。
通常売却の流れとは？
(1)仲介の場合
1、不動産査定を依頼
2、仲介の場合は不動産媒介契約を仲介会社と結びます。
(媒介依頼契約には大きく3つのケースがあります。ここでは簡単に説明します。)
①一般：複数の業者へ依頼可能
②専任：専任依頼した会社のみ依頼 オーナー自ら探してきた相手とは契約可能
③専属：専属した会社のみ
3、通常3ヶ月契約(最大3ヶ月のため)を結んで売却活動に専念してもらいます。
売却がまとまる前に通常買付申込が入ります。その後、ローン打診を行ってもらい事前承諾後に売買契約というのが多いです。契約時も決済時もとくに買主さんとお会いする必要もないため事前承諾書面などしっかりと確認しましょう。
売却する際に用意が必要な書類
1、不動産評価証明(業者が取得)
2、賃貸借契約書など
3、印鑑証明
4、委任状など
(2)業者買取の場合
投資マンションの場合はすごくシンプルで、ある程度のエリアと築年数さえわかれば金融機関が利回り評価を出してくれます。その利回りに実家賃(管理費・修繕費を引いた金額)がわかれば先に評価額(販売価格)が算出できます。そのため現オーナー様所有の物件が次の個人の方へ売却する金額というのが理解したうえで査定は行われていると認識しておいて下さい。金額がまとまれば売買契約となります。契約後、決済まで1か月から3ヶ月が通常の流れになります。
売却する際に用意が必要な書類
1、不動産評価証明(業者が取得)
2、賃貸借契約書など
3、印鑑証明
4、委任状など
不動産の売却活動は難しくもあり簡単でもあり…投資マンションは相場以上の付加価値というのが付きにくいため少しでも高く売却するには販売力のある不動産会社へ依頼するのがおすすめです。
