昔から所有している不動産には地役権が設定されていることがあります。
地役権の登記がついていない不動産売却は、通常の不動産売却と比べ難しいものとなります。
ここでは、なぜ地役権の登記がついていないと売却が困難になるのかを、地役権とは何か、地役権の注意点までご紹介します。
不動産売却時に確認しなければならない地役権とはなにか？
地役権とは、他人の土地を借りて、自分の土地を活かすための権利です。
たとえば、公道から所有している土地に行くためには、他人が所有している土地を通過しないと行けないとう状況になっている場合です。
自分の土地へ行くには、他人の土地を借りなければいけません。
他人の土地を借りて通る権利が地役権です。
なお、この場合、他人の力を借りて得をする自分の土地を要役地と言い、利用される他人の土地を承役地と言います。
不動産売却時の地役権についての注意点について
不動産売却時には、必ず地役権の設定登記をおこなわなければいけません。
なぜなら設定登記をおこなっておかないと第三者に不動産売却したとき、権利を主張できないからです。
不動産売却時には、第三者に売ることになります。
その際に、設定登記をおこなっていない場合は、承役地の方が土地を返してくれと言ってきたときに返却しなければなりません。
そうならないために、不動産売却時には設定登記が必要なのです。
次に、地役権の時効を把握しておく必要があります。
まず、地役権の時効取得です。
地役権は、20年間、自分の土地へ行くのに、他人の土地をとおり続けていると、通行されている他人の土地に地役権を行使していると判断され、時効取得が可能になります。
ただし、暴力的方法により使用したり、20年間たまにしか利用しなかったりした場合には認められません。
続いては、地役権の時効消滅です。
地役権の設定登記をおこなっても、20年間、他人の土地を活用しないなど、地役権を行使していない状態だと地役権が時効消滅します。
なお、他人の土地を通るために、道路舗装をした場合は、他人の土地を活用していることに該当します。
そのため、20年間通っていないが、道路舗装はしてあるという状態だと時効消滅はしません。
まとめ
土地は公道に接していないと建物が建築できません。
そのため、公道に接していない土地を所有している場合は、公道に行くまでの土地を借りなければ価値がないとみなされます。
価値を見出すための地役権ですので、注意点をしっかり把握し地役権設定をおこないましょう。
地役権については内容が複雑なため、不動産売却時には専門家のアドバイスを受けることも検討してください。
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