これから新たに不動産で投資をスタートしようとしている方、あるいはすでに不動産投資をしていて改善したいポイントがある方、どちらにも共通してお伝えしたいのは投資には一定のリスクが伴うということです。
特に賃貸住宅の投資物件を所有していると、どうしても気になるのは空室リスクではないでしょうか。
そこで今回は、空室リスクの原因と対策について具体的に考えていきたいと思います。
空室リスクとは
不動産投資において、賃貸マンションやアパートの空室により当初想定した利益率に満たなく、その不動産のローンや経営を圧迫することを「空室リスク」といいます。
これは常に想定しておくべきリスクで、入居率と空室率に無理のない運用をしていくことが不動産投資には必要不可欠です。
空室リスクが低い物件は、そのまま売却をするにも好条件で取引される実例が多数ありますので、所有し続けるにしても売却を検討するにしても、まずは空室リスクの管理を徹底しなければなりません。
空室リスクの原因とは
全体の人口の減少
出生率もさることながら、日本人の総人口は減少の一途をたどっています。
これは単純に賃貸物件の総量に対して借りる側の需要が下がっていく可能性があることを示しています。
賃貸物件の濫立
ひと昔前から、土地や住人のいない不動産を相続するなら賃貸経営をして節税対策をするのがブームでした。
そのため平成25年以降の賃貸アパート・マンションが一気に増えた時期があり、全体の賃貸物件が飽和状態になりやすいことが考えられます。
空室リスクの対策
物件×エリア×ターゲット層を見直す
所有している投資物件は、そのエリアに住もうとするターゲット層に適切な内容ですか？
たとえば、単身者や学生に人気のエリアだから1LDKで安心かというとそうではなく、近隣の環境が子育て世帯にも人気があるならば2LDK以上の間取りも必要になります。
保育園、学校、病院、薬局、スーパーマーケットなど周辺の条件も一緒に考慮してみましょう。
敷金・礼金を見直す
「新築物件だから敷金も礼金も3か月分ずつ…」という時代は終わり、初期費用を抑えて家賃の部分で端数を切り上げたり、そもそも家賃を引き下げてでも空室率を下げたり、家賃収入を見込む時代から安定した入居率を維持する時代へと変化しています。
消費者も目が肥えていますから、「人気のエリアだからこの値段で…」と一律に設定する感覚でいると、家賃がお値打ちに感じられる物件から埋まってしまうのです。
設備と物件情報のアピールにコストをかける
浴室乾燥機や床暖房、コンロの数、ゴミ捨て場の改善など、入居者が長く住む決め手となるような設備投資は定期的に必要になります。
また物件情報も「長らく同じ写真を使う」「写真だけでは伝わりにくい資料のまま掲載する」などを続けていると、興味を持ってもらう段階に達することなく内見のチャンスも生まれません。
まとめ
今回は、不動産投資における空室リスクとその原因および対策について考えてきました。
「だいたいこのぐらい部屋が埋まれば運用できる」その試算、現実的に無理はありませんか？
これからますます賃貸物件の運用は競争が激化していきます。
空室リスクの原因を知り、早めの対策を心がけていきましょう。
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