不動産の投資物件を所有していて、さらに賃貸物件を運用している方にとって入居率は生命線です。
比較的新しい賃貸物件は設備も整っており、おしゃれな内装で人気が出やすいのですが、築20年以上経過すると借り手が付きにくくなり入居率が下がる傾向にあるのが現実です。
しかし不動産の入居率が下がれば大規模修繕をするにも所有者側の負担が増えるわけですから、設備投資のタイミングは非常に難しい問題となります。
今回はそんな投資用物件の入居率と計算方法、また入居率を上げる方法について考えていきたいと思います。
入居率とその計算方法とは？
所有している不動産が20部屋あって16部屋埋まっていれば入居率80％となりまずまず安定した資産運用ができている物件となります。
所有している賃貸物件が20部屋中10部屋埋まっていると入居率50％で不安定にも見えますが、所有者の初期投資の大半がローンではなく土地代合わせて払い終わっている物件であれば家賃収入がそのまま運用できている物件ということになります。
このように入居率だけを見ると埋まっていれば安定、埋まっていないと不安定にも見えますが、大切なのはその家賃収入が投資物件の返済にどのぐらいの割合を占めているかによるという点です。
入居率を上げる方法とは
築20年以上経過した賃貸物件は、築古と称されるので家賃も高く設定しにくく入居率も下がりやすい一面があります。
しかし古民家が人気なように、最近は「家賃は抑えて内装は居心地良く」という若い世代が増えています。
明確に、バブルの頃のデザイナーズマンション人気とは違う傾向の需要があるので、その世代に向けた北欧風のリノベーションや、賃貸でも内装を入居者が工事可能にするなど自由な発想で入居率を上げていく柔軟性が求められています。
他にも、1LDKでありながら昔ながらの廊下キッチンをやめてアイランドキッチンにしたり、バス＋トイレのままでもガラス張りにしたり、狭くても海外のホテルライクな間取りを取り入れることで入居率アップに繋がるケースが大変多いです。
まとめ
今回は不動産投資における賃貸物件の入居率と計算方法、また入居率を上げる方法について考えてきました。
新しい物件＝必ずしも借り手側が求めている物件では決してありません。
生活のクオリティを上げられる内装や設備であることがますます求められる時代です。
それをふまえて、安定した運用ができる不動産投資物件へ見直していきましょう。
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