将来へ備えたい、副業に挑戦したいなど、さまざまな理由から、FXなどよりも手堅いといわれる不動産投資へ関心を寄せる人が増えています。
一方、検討していると、「どれくらい、どんなコストがかかる？」と気になるケースも多いようです。
今回は、安定した運用のためにも知っておきたい「ランニングコスト」の解説です。
不動産投資の「ランニングコスト」とは？代表的な項目を紹介
不動産投資で考慮すべきランニングコストとは、ひとことでいうと維持管理に必要な費用です。
まず、税金も毎年必要なランニングコストです。
固定資産税は、その年の1月1日に不動産を所有している人に課税されます。
都市計画税は、物件が都市計画法の区域内かによるので不動産会社などに確認しましょう。
さらに所得税と住民税も、投資で家賃収入を得ると納税が必要です。
また、不動産投資では管理会社に委託契約することが多く、その費用を管理費として支払います。
管理費のなかで、入居者対応などソフト面の費用はPM費用と呼ばれます。
具体的には入居者募集、契約の更新や退去手続き、賃貸契約、滞納への催促、クレーム対応、修繕の管理などです。
一方、建物に関する管理業務はBM費用と呼ばれ、工事点検の管理、清掃業務、防犯業務、植栽の管理など多岐にわたります。
このほか、入居者の募集時にかかる広告費や、火災保険、共用部分の光熱費や水道代、原状回復の修繕費などもランニングコストです。
不動産投資のランニングコストをシミュレーションする目安
不動産投資で気になるランニングコストは、下記をシミュレーションの目安にできるでしょう。
固定資産税の納税額は固定資産税評価額の1.4％。
所得税は、個人で投資をしている場合は次の計算式で課税所得を求めます。
（家賃収入－必要経費）－各種控除
課税所得から所得税を計算しますが、高額の場合、最大で40％が納付額になります。
管理費は家賃収入の5％ほどを相場として、修繕費は家賃収入の6％前後でみておくとよいでしょう。
また、共用部分の水道や光熱費は年間で最低10万円ほど。
仮に、全10戸の賃貸住宅（利益が700万円／年）であれば、都市計画税を抜いて年間で275万円前後となります。
さらに、ローンの返済額をランニングコストに組み込むのもよいでしょう。
まとめ
ランニングコストの年間シミュレーションを出すことは、赤字のリスクなども見えるので、不動産投資においてとても有用です。
実際にシミュレーションするなら不動産会社を訪ねて、信頼できるプロに相談し、試算をしてもらうのがおすすめですよ。
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