少子高齢化による人口減少
現在少子高齢化や生産年齢人口減少により、国内の需要低下していることによって経済縮小が起きておりさらには労働力不足・日本に対しての投資先としての魅力が低下により国際競争力の低下・医療・介護費用の増大などによる社会保障の給付と負担の崩壊などここではあげきれないほど様々な問題があります。中でも不動産投資に影響があると言われているのが人口減少です、総務省が提供「平成30年度情報通信白書」によると、2050年までに日本の総人口が１億人を下回ると予想されています、特に深刻なのが15歳から64歳までの「生産年齢人口」の減少。生産年齢人口というのは、生産活動に就いている中核の労働力となるような人口のことを指します。
このような方々が最も賃貸需要がある人口層になるのですが、20年後には1.5000万人も人口減少すると見込まれており、不動産投資市場な影響が出るのではないかと懸念されています。では実際に不動産投資市場に影響があるのか説明していきます。
人口減少が不動産投資市場に影響あるのか
結論から申し上げますと、不動産投資が人口減少か大きな影響を受けることはないでしょう。理由を挙げていきます。
空家と多さと不動産投資市場
なぜなら総務省の「住宅・土地統計調査」によると、1993年の時点ですでに空き家率はすでに9％を超えていたといいう調査結果になっております。バブル期の過剰な投資マンションの供給が大きな影響があったと思われます。ですので人口が減少する前から、人よりも住宅の方が多かったことになります。しかし、この影響をものともせず家賃や物件価格は下がらず、むしろ物件価格は上昇していきました。空家の多さが不動産投資に大きな影響を与えなかった要因としては‘空き家が市場に出回ってこない`ことが挙げられます。この要因としては空き家を賃貸などを売却せずに、放置している方が多いだけかもしれません。相続された物件を放置される方や家主が不明の物件なども多くあります。つまり、家賃の下落や入居者率に対して,人口減少が直接的な影響を及ぼすことはありません。
人口減少による賃貸への影響
賃貸の家賃の多くは「入居者」と「不動産」の需要と供給で決まります。総人口の減少とともに入居者の需要もともに減っていく中で、不動産の供給の減少していった場合、不動産と入居者の比率は変わらないことになります。ですが人口減少にで需要が下がっているのにもかかわらず不動産の需要以上になってしまうと家賃は当然下がっていきます。つまり家賃の減少が入居者率に対して、人口減少に直接的な影響を及ぼすわけではありません。ですが場合によっては人口減少に影響を及ぼすパターンもあります。
不動産投資の人口減少によるリスク
人口減少の速度が比較的早い地域での不動産投資です。人口減少の速度の度合いは各自治体によって違います、かなりの速さで人口減少が起きている市町村もある中で、そのよう場所ですの不動産投資はやはりリスクは高いです、例えば賃貸需要が不動産の供給を下回った場合、家賃の下落が起き、やはり人口を流出してしまう地域ではこの町で住みたいというような魅力が足りない中で将来的には入居者がつかない状況も考えられるので、そのような地域では買ってからの運用がとても難しくなってきますので、売却も難しくなってきます。そして、もう一つ限界集落に不動産投資を行うことです、限界集落とは、人口の50％以上が65歳以上の高齢者である地域のことを指します。やはり生産年齢人口が少ない地域では賃貸需要とても低くなってくるのは必然的です。そして、「令和元年版高齢社会白書」によると、60歳以上の約9割の方が持ち家を所有されているとのことですので、やはり土地の値段が低く買い手が見つからないという事態にもなりかねません。その場合資産ではなく負債になりかねません。ですのでこのような地域での不動産投資は人口減少の影響を受ける可能性が大きいです。
人口減少リスクの対策
まず人口減少が各自治体によって進み方が違うという点を理解したうえで、人口減少が全ての地域で起こっているわけではありません。逆に人口増加している地域もあります、大阪・東京・愛知・福岡などですやはりこの都心部に近い地域は影響を受けにくい地域ち言っても過言ではありません。ですが都心部だけではありません例に挙げると北海道・千葉・広島・兵庫などです。このような地域は賃貸需要が高いのは明確ですこのような地域では、賃貸需要・家賃の下落・不動産物件価格の下落などのリスクが低くなってきます。人口減少だけのリスクを見るのであれば購入希望者が出た場合すでに利益が出ていれば即時に売却する方法を取れば将来的なリスクは最小限に抑えることができます。
確かに少子高齢化による人口減少で影響が出るのは地域によれば確かなことですが都心部や人口が増加している郊外などは人口減少による需要と供給が崩壊すると考えるのは難しいと思われます。ですので今後の人口減少の速度などを注視しつつリスクの少ない投資を検討してみてください。
