不動産投資
不動産投資という方法はご存知だと思います。そこでサラリーマンが不動産投資を勧められる理由説明していきたいと思います。
不動産投資の節税効果
所得税・住民税の節税
所得税は「所得」にかかる税金です。所得とは収入から必要経費を差し引いたものです。サラリーマンの多くの方は給与から差し引かれている事が多いと思います。その差し引かれている中の一つが所得税です。そして、不動産投資の節税効果というのがこの所得税にかかわってきます。まず、不動産投資を行い不動産事業が赤字になった場合、「不動産投資で赤字が出た」ということで確定申告を出すことによって所得税を還付してもらえます。これを「損益通算」と言います、ここに住民税も所得によって支払う住民税額が増減しますので、確定申告をするにあたって住民税を軽減することが可能です。
相続税
相続税は財産を相続した人に対してかかる税金です。
もし相続が起きた場合にも不動産は強みを出します、例えば1億円を相続する場合よりも1億円の不動産を相続する方が、相続税が抑えられます。相続対策にも不動産は効果が大きい投資商品です。また不動産をの為に法人を設立し親族を法人の役員にすることで贈与税や相続税を節税することが可能です。
法人化した場合
個人と法人の税率の違いにより、不動産投資の利益にかかる税金が個人の場合所得税・法人の場合は法人税がかかってきます。所得が少ない場合個人の方が税率が低くいです、ですが一定以上の所得になった場合は法人税の方が安くなります。法人化のラインというのは課税所得金額が900万円を超えて税率が33％になると個人が法人の法人税率を上回りますので、ラインでいうと課税所得が900万円から1000万円以上になります。給与でいうと年収1500万円前後が目安です。ただ税金は様々な要素で決まりますのでこの数字か必ず正しいというわけではないので、目安の収入に届きそうになった場合は、税理士に相談して早めの対策をしてください。
減価償却
物件を運用していくには、修繕費・火災保険などの経費がかかってきます、このような経費はオーナーが支払期日に合わせ支払います。一方オーナーが実際にオーナーが支出しているわけではないのですが、決算を行う際経費として計上できる「減価償却」と言われる方法があります。減価償却費は、不動産経営に必要な建物の設備などを購入した年度に一括して経費として計上するのではなく、資産の使用可能期限の全期間にわたって分割し経費として計上するので勘定科目です。建物も経年劣化によって資産価値が下がってしまいますので、その経年劣化分を経費として支出されていくと考えます。
ただし減価償却費が計上できる期間は法定年数まででありこれを過ぎると減価償却費計上による節税効果がほぼ見込めなくなります。
貯蓄効果
不動産投資では貯蓄効果を得ることができます。物件を購入する際に金融機関から借り入れを行い賃料収入から経費は支出や借入返済を行っていくこととなりますが、借入返済部分が貯蓄としての効果を持つのです。なぜなら、現金返済だけ取得原価が下がっていくためです。例えば1億円の物件で元金3000万円を返済している場合にその物件を1億円で売れたならば、残債7000万円を差し引いても3000万円を手元に残すことができます。賃料収入で貯蓄を行いもしもの時には売却することで手元に現金を残せる、これが不動産投資の効果です。ですが気を付けないといけないことがあります貯蓄効果狙いで物件を検討する場合には、いざというときに売りやすく、売却価格が下落しない物件を選ぶことが重要です。でないと必要な時にスムーズに売却し貯蓄部分を現金化できないからです。
自己資金
自己資金とは、頭金と諸費用を合わせた金額のことです。よく頭金と自己資金は混合して勘違いしている方も多いですが厳密には区別されています。「頭金」とは、融資を受けて物件を購入する際に最初に用意する現金のことです。頭金に関しては、物件の担保価値や融資を受ける人の属性もありますが物件価格の10から20％ほど用意してあれば審査が通りやすくなります。そして、「諸費用」は不動産会社への仲介手数料・司法書士報酬・印紙税・登録免許税・不動産取得税・火災保険料・地震保険料などのことです。こちらも現金で支払う必要があります、諸費用に関しては、新築の場合は物件価格の4～7％、中古の場合は物件価格の7～10％ほどかかるのが通常です。
レバレッジ効果
レバレッジ効果とはよくたとえられるのはシーソーとかですよね。てこの原理で小さな力で大きなものを動かしたりっていう表現がされます。不動産投資の大きな特徴では自己資金を少なく始められるのがメリットです。例えば株式投資などは投資資金をすべて自分で用意しなくてはなりません。一方、不動産投資の場合金融機関から借入を行って物件を購入できるため、自己資金を抑えることができます。1棟アパートの場合などには自己資金が物件価格の1～3割ほどあれば後は融資を引くことで物件を購入できます。これを不動産投資に置き換えると少ない自己資金で金額の大きな物件を購入することですね、
では自己資金をより少なくしたい場合の融資を例で出しますね。では投資効率を限界まで追求したものが「古ローン」「オーバーローン」です。自己資金の目安は一般的には物件価格の20～30％台ですがこれはあくまで一般的な数字です。物件の担保価値・融資を受ける人の属性などにより、より少ない自己資金で物件購入することも可能です。
フルローン
物件を全額融資（ローンだけ）で購入することです。頭金を入れないため、物件購入のために必要な現金は諸費用の分のみです。
オーバーローン
物件を全額融資（ローンだけ）で購入し、さらに諸費用の分も融資でまかなうことです。物件購入のために必要な現金は0円です。フルローンは自己資金が諸費用のみ、オーバーローンは自己資金が必要ないことから、投資効率は大きく高まります。自己資金が諸費用のみ、もしくは自己資金が0円でも、不動産投資は行える可能性があるということはぜひ覚えておいてください。最近のサラリーマンの方には人気の投資の仕方となります。現在自分が保有している資産などは一切手をつけることなく、働きながら現物資産の不動産を購入することが可能です。
生命保険
生命保険とは、一家の大黒柱の方が亡くなってしまい、収入が途絶えてしまうような状況に万が一の場合に備えて保険金が支払われるようにしておくことで、残された家族の生活を助けるためのものです。受け取り方としては「全額を一度に受け取る方法」・「一部を受け取り、残りを分割して受け取る方法」・「一定の金額に分割し受け取る方法」があります。そして不動産投資が生命保険替わりと言われる理由は、団体信用保険といわれる物件購入時に加入する保険があります。団信などと呼ばれることが多いですね、こちらは投資家の方がなくなったり、高度の障害を患ったりした際に、残りのローンを免除してもらえる仕組みになっております。もしも投資家自身が亡くなったとしても、遺族は物件の債務がない状態で取得することができるので、生命保険替わりとして運用したり、売却益を受けることもできるので内容としはいい保険です。
年金対策
年金と不動産投資は継続的に収入が入る点では同じです。ですが年金に関しては現時点で原則的に満65歳からの支給が開始されます。そして年金は原則65歳から2ケ月ごとに支給され、現状では一生涯受け取ることが可能です。ですが現代の日本は少子高齢化が進んでいる影響で年金財政が厳しくなっているのが現状です。そのため、平成になってから何度も年金制度の改正がありました。内容はすべて給付削減というものでした、このような点から年金の受給お頼りにして老後の資産形成を行っていくのは少し不安要素が大きいと考えております。そして厚生労働省が発表した「生活保障に関する調査」文化センターによると満65歳で無職高齢夫婦の実収入が月々209,198円となっています。 対して実支出は月々263,718円となります。不足分は月々約5.5万円で、年間66万円のマイナス収支となります。もし、この状態で95歳まで生きたとすると、65歳の退職時から30年が経過したということになり
年間66万円の不足分 × 30年間 ＝ 1,980万円
老後資金として、1,980万円不足してしまうということです。ではこの足りない金額を不動産投資の家賃収入で補助しマイナスの金額の相殺をしていくのはどうでしょうか。不動産投資の家賃収入は年金と似ているとい説明いたしましたが、不動産投資は購入した時点で家賃として収入をえることができます、そこに団信・節税効果のある減価償却や相続税対策がありその上ローン完済後は資産として残り、家賃収入プラス年金で安心な老後生活のために一度不動産投資を見てみるのはどうでしょうか。
