投資マンションに興味はあるけど、リスクって何があるのかよくわからない。だから、購入までいきつけないという方にこの記事でリスクを把握して、一歩踏み出してみましょう。
空室のリスクとは、所有しているマンションが空室になり賃料が入らない状態になるリスクのことを言います。賃借人が退去した場合、次の入居人が決まるまでの間の空白期間は人気マンションを除き１・２ケ月空く場合も珍しくありません。購入当初のシュミレーション上で退去後の空白期間は２・３ケ月くらいで想定しているはずです、ですがその期間が4か月以上経過した場合などにはシュミレーションに狂いが生じます。空室になると、その間は家賃収入が発生しない為いままでストックしていた資金から管理費や修繕費の支払い・ローンの返済をしなければいけません。空室期間が長引けばその分収支が悪化します。こういった点が運用上での空室のリスクです。
家賃下落のリスク
家賃収入リスクとは、家賃が築年数の経過などにより元の家賃を維持できずに下落するリスクのことをいいます。周辺の類似物件と同じように下がることもありますし、物件の個別の事情で下落することがあります。家賃下落は過去の事例からある程度予想することができます。家賃下落は大体1年で１％と言われております。10万円だと、年間で１０００円ですね。こちらは長期的な下落になります。短期的には空室リスクと比較したときにはやはり空室リスクの方が大きいですね。
修繕積立金はいつ上がる？
値上げの時期や金額に対して統一的なルールはありません、なぜなら修繕積立金として徴収しなければならない金額は、それぞれの事情が全く異なるからです。
まず、修繕積立金の値上げ時期を知るには管理組合がどのようにして積み立てを行っているかを知ることが重要です。
・段階増額積立方式…その時点で必要となる修繕積立金を所有者が負担するという考え方がベースにあります。そのため修繕積立金があまり必要としない築浅時は金額が近く築年数が経過し工事が増えるとともに徐々に値上がりします。この方式を採用しているマンションでは所有時間が長ければなるほど毎月の負担が増えていきます。
・均等積立方式…マンションが生涯必要であろう修繕費用を予め算定し、いつの時点でも負担が均等となるように、毎月の修繕積立金を決める方式です。築年数による不公平感がなく毎月の費用が固定しているとゆう点で家計管理上も安心です。国土交通省も修繕積立金の徴収方法として均等積立方式を推奨しています。
金利上昇
金利上昇に対して、不動産投資家がとれる対策例
１.自己資本比率を上げる
２.固定金利を選択する
１.物件購入の際の資金割合を自己資金の割合を増やし、借入金の比率を下げる。ですが、現実的には自己資金を多く投じられるのは潤沢にキャッシュをもっている一部の方々だけでしょう。レバレッジの活用という意味では、自己資金を増やすことによって自己資金に対する投資効率が悪くなる場合もあります。
-元金均等返済にする-
返済方法を元利均等返済ではなく、元金均等返済にし元金均等を低金利のうちに早期に進め金利上昇の影響をなくす方法です。
２固定金利を選択する
-固定金利の固定期間について-
現在の不動産投資向けの融資状況を見てみると、全期間固定金利を選択できる金融機関は日本政策金融金庫など一部を除きほとんどありません。一般的は固定金利選択型が多く期限は3年～10年が一般的です。金融機関によりますが、変動金利型と比べても金利水準は固定期間によって0.5～1.3％程度高くなります。金利上昇リスクを考えると10年間固定金利型の方が安全なように聞こえますが、一概にそうとは言えません。なぜなら、固定金利を選択した状態で一括返済をした場合違約が発生します。一例ですが借入残高の2％と設定されている場合、1億の借入残が残っている場合、違約金は200万となります。
なので、収益物件などの結果が一番で出やすい５～８年間保有したのちに売却すると、投資効率として一番良い結果が出やすいといわれていますのでそこに合わせて期間を設定すると出口には失敗しにくいといわれています。
不動産の流動性
世の中にある商品の中で不動産は売れるまでに時間がかかりやすく、換金できるまでの期間が比較的に長い投資商品だと言われています。不動産には取引市場などはなく1対1の相対取引となるため。売主と買主が双方いなければ取引が成立しません。そのため、今すぐ売りたいという状況でも買い手が見つからなければ希望価格より価格が引く条件での取引になる可能性があります。これを「不動産の流動性のリスク」と言います。不動産にはこのようなリスクがついてきます。
ですが、投資マンションなどは不動産のなかでは、比較的流動性が高いです。理由としては需要が高い事と一棟ものの不動産よりも、手軽な値段であるため買い手が付きやすいという点です。
以上が投資マンションのリスクといわれる部分なります。リスクもしっかり理解したうえで不動産投資を検討してみてはいかがですか？
