分譲マンションなどの集合住宅は法的には区分所有建物と呼ばれます。そして分譲マンションの各部屋を所有している人が区分所有者とされています。区分所有者が独占的に使用できる部分を専有部分と言います。専有面積とは区分所有者が単独所有している専有部分の床面積のことです。すなわち専有面積は各部屋の内部の床面積を指します。
玄関前のポーチの部分とバルコニーは部屋の外にあるので、専有面積には含まれません。通常バルコニーは各所有者が専有していますが、災害時には避難経路として使われることになっているため法的には共用部分とされています。ロフトは室内に設けられているものの建築基準法では居室として認められていないので、原則として専有面積に加えることはできないことになっています。
区分所有建物の専有面積は「内法」と「壁心」という2種類の計算方法があります。「内法」は壁の厚みを含めず、壁の内側の面積だけを床面積とする計算方法です。「内法」は実際に使用可能な居住空間の床面積だけを専有面積とします。これに対して「壁心」は部屋の周りの壁の中心線で囲んだ部分を専有面積とします。したがって「壁心」は壁の厚みも加えて床面積を計算することになります。壁の厚みの半分が加わる分、「壁心」で計算する専有面積の方が広くなります。
建築基準法と不動産登記法では、専有面積の計算方法が異なります。建築基準法に基づく建築確認を行う場合には、専有面積は「壁心」の計算方法によります。一方不動産登記法に基づく区分所有建物の登記には、「内法」の計算方法による専有面積の記載が必要です。
不動産広告における専有面積の計算方法は、原則として「壁心」によるとされています。特に新築マンションは必ず「壁心」の計算方法による専有面積を表示することになっています。
ただし中古マンションは広告に「登記面積」である旨を明記すれば、「内法」により計算した専有面積だけを表示することも認められています。また住宅ローン控除を受けるための要件として、区分所有建物の専有面積が50平方メートル以上あることが求められますが、この場合の専有面積とは不動産登記法に基づく登記簿上の面積で「内法」による計算が必要になります。
