不動産業を営む宅建業者が他人の物件の取引をする場合には、売却・購入希望者である顧客から媒介や代理の依頼を受けることになります。その際に依頼者と締結するのが媒介契約や代理契約です。媒介契約を結んだ不動産業者は依頼者のために契約相手を探し、結果として契約成立にこぎつけたら報酬をもらえることになっています。不動産業者が契約の手助けをするにとどまる場合は媒介契約と言って、依頼者に代わって契約する代理と区別されます。
依頼者が宅建業者に媒介を依頼した後、他の宅建業者にも依頼することができるかどうかによって2種類に区別されます。他の宅建業者にも依頼することができる媒介契約を、一般媒介契約と言います。一般媒介契約はさらに明示型と非明示型に分かれます。明示型は他の業者にも重ねて依頼したら、他の業者に依頼したことを元の業者に報告する義務があります。これに対して非明示型にはこのような義務はありません。
一方他の業者にも依頼することができない媒介契約は、専任媒介契約と呼ばれます。専任媒介契約は専属型と非専属型の二つに分かれます。専属型専任媒介契約を結ぶと、他の業者に頼めないだけでなく依頼者自身も自分で発見した相手と契約することも禁止されています。非専属型専任媒介契約の場合にはこうした自己発見取引の禁止という規制はなく、依頼者自身で見つけた相手と契約できます。専任媒介契約は、手間をかけて契約相手を探す業者の苦労が依頼者の勝手な行為により徒労に終わらないように、不動産業者を保護する目的で定められています。
宅建業法では媒介と代理にほぼ同じ内容の規制をしていますが、宅地建物の売買・交換契約だけで、賃貸には適用されません。売買・交換の媒介契約を締結したら遅滞なく媒介契約書面を作成し、記名捺印したうえで依頼者に交付しなければならないことになっています。また専任媒介契約については、依頼された業者が不誠実だと依頼者は困ってしまうので、一定の規制を設けています。まず専任媒介契約の有効期間は3ヶ月を超えてはならないと定められています。もちろん依頼者からの申し出があれば、3ヶ月を超えても専任媒介契約を更新することは可能です。
また専任媒介契約を結んだ業者は定期的に進捗状況を依頼者に報告しなければなりません。専属型専任媒介契約の場合は1週間に1度以上、非専属型専任媒介契約の場合は2週間に1度以上業務の処理状況を報告する義務があります。そして専任媒介契約を結ぶ業者は指定流通機構（レインズ）に加入することが義務付けられています。指定流通機構（レインズ）とは全国の登録業者が不動産情報を載せているネット上のシステムで、これに加入すればパソコンで検索するだけで必要な物件情報を簡単に得ることができます。これらの期間の定めやレインズ加入についても媒介契約書面に記載しなければなりません。
