不動産を売却するときには、不動産の耐用年数に注目することが重要なポイントのひとつです。
しかし、初めて不動産を売却するときには、耐用年数に関して十分な知識がないことがほとんどではないでしょうか。
そこで今回は不動産の売却を検討されている方に向けて、不動産の耐用年数とはなにか、建物構造・減価償却との関係性などについてご紹介します。
不動産売却における耐用年数とは
不動産は築年数の経過とともに劣化し、本来有している価値が年々減少していきます。
資産価値の基準として用いられているのが、所有している不動産の耐用年数（たいようねんすう）です。
耐用年数には3つの種類があります。
1つ目が「物理的耐用年数」で、使用している材料や設備が劣化することで物理的に使えなくなるまでの期間を指します。
2つ目は「法的耐用年数」で、これは不動産価値を公平に算出するために財務省が定めた耐用年数です。
不動産の種類や建物構造、用途によって一律に決められ、不動産の多くはこの法的耐用年数によって価値を判定するケースが一般的とされています。
3つ目は「経済的耐用年数」で、これは不動産をはじめとした固定資産の経済的価値がなくなるまでの期間を示します。
対象となる不動産が実際に継続してどの程度利用できるのか、今後見込まれる修繕費なども含んで算定されます。
不動産売却における建物構造と耐用年数
不動産の耐用年数でもっともよく利用される法的耐用年数は、建物構造や用途によって次のように異なります。
●一戸建て住宅（木造・合成樹脂造）：22年
●中古一戸建て（木造・合成樹脂造）：4年
●マンション（鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造）：47年
●木造アパート（木骨モルタル造）：20年
なお法的耐用年数の22年を超えた木造一戸建て住宅は、耐用年数が一律で4年（22年×20%）です。
22年を超えていない場合、その耐用年数は（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20％という計算式で算出されます。
不動産売却時に知っておくべき耐用年数と減価償却の関係性
減価償却とは不動産を取得した取得費用を一定年数に分け、毎年の経費として計上するために用いられる会計上のルールのことです。
建物の耐用年数を知ることは、建物の減価償却費を知ることにもつながります。
たとえば不動産売却によって利益が出たかどうか計算したい場合、「売却代金－取得費（減価償却費を引く）－手数料」の計算式を用いて算出します。
この算出結果がプラスであった場合、その金額には不動産取得税が課せられます。
耐用年数を理解することは減価償却費の理解につながり、その結果不動産取得税が課されるかどうか知ることにつながります。
まとめ
一般的に不動産の耐用年数とは、税務上で利用する法定耐用年数のことを指します。
耐用年数は建物構造や用途によって決められていて、耐用年数を理解すると減価償却費も理解できるようになるため、不動産売却の知識として身に着けておきましょう。
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