不動産投資をはじめる際によく理解しておきたいことのひとつに、デッドクロスというものがあります。
デッドクロスが起こると、一見黒字のようでも赤字の状態に陥る可能性があるため注意が必要です。
デッドクロスとはどのような状態を指すのか、回避する方法とともにチェックしておきましょう。
不動産投資でデッドクロスとはどのような状態のこと？
デッドクロスとは、減価償却費をローンの元金返済額が上回ってしまう状態のことを言います。
不動産を購入したときに一度に経費として計上せず、利用することができる期間で分けて毎年経費として計上する費用のことを減価償却費と言います。
不動産購入時には資産として計上しておき、利用期間で配分していくことになります。
一方で、ローンの返済額は返し続けていく間に少なくなっていくため、減価償却費のほうがローンの返済額よりも高くなってしまうことがあるのです。
つまり、帳簿上では黒字運用できていても、その黒字に税が課せられるため赤字運用の状態になってしまい、このことをデッドクロスと言います。
減価償却費は実際に現金の支出を伴わない帳簿の上での出費となり、計上した分だけ経費は増えます。
ただ、毎月返済しているローンは現金の支出を伴っているのですが、利息分しか経費として計上することができません。
このことがデッドクロスの発生原因となります。
不動産投資においてデッドクロスを回避する方法
デッドクロスを回避するための方法には、次のようなものがあります。
自己資金を物件購入するときに入れておく
物件を購入するときに自己資金を入れておくことで、返済するローンを減らすことができます。
ローンの元金が少なければ利息が少なくなるため、資金が足りなくなることを防げます。
元金均等返済を選択する
ローンを返済する方法として元金均等返済を選択しておけば、利息部分が減っても元金返済額が変わらないため、デッドクロスが発生する可能性は低くなります。
資金を貯めておく
税額がどれぐらいになるか、あらかじめシミュレーションしておきます。
必要と思われる税金に備えて資金を貯めておくことで、デッドクロスになったときにもしっかり対応することができます。
まとめ
不動産投資では減価償却費をローンの元金返済額が上回ってしまうデッドクロスが発生する可能性があります。
不動産投資を始めるときには、あらかじめデッドクロスについてきちんと理解しておくことが大切です。
しっかり計画を立てて日ごろから備えておき、万一のときにも落ち着いて対処できるようにしておきましょう。
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