不動産投資を検討されている方は、不動産関連の法律について知っておくべきことがたくさんあります。
取得時効はそのなかでも重要な制度のひとつです。
不動産の売買をするうえでトラブルの解決策になり得る取得時効について、詳しくご紹介します。
不動産投資の土地売買における取得時効の意味とは？
取得時効とは、簡単にいうと土地や物件を長期間所有していると、その土地の所有権を取得できるという意味の制度です。
その土地や物件に対して明確な所有の意思をもって20年間占有した場合は、占有した者にその不動産の所有権が移るということですが、これにはいくつか条件があります。
若干複雑な要素がありますが、実はある条件を満たしていると取得時効に必要な期間の20年が半分の10年へと修正されます。
まずもっとも重要な条件は「平穏かつ公然の占有」であることです。
暴行などの脅迫行為がなく、秘密裏に占有をするわけでもないという条件ですが、こちらは客観的に判断されます。
さらに、善意無過失である場合は期間が10年に短期化されますが、善意無過失とは「その不動産が他人のものであると知らなかったことに過失がない」状態をいいます。
不動産投資の土地売買における取得時効のトラブル例
時効取得が問題となる例を2パターンご紹介します。
生前の父が土地を購入し住宅を建ててそこに20年間住んでいたが、父の死後に登記簿を確認するとその土地の所有者が父ではなかったとします。
こちらのケースでは登記に必要な書類がある場合は所有権移転登記を行えますが、書類がない場合でも時効取得として所有権移転登記をおこなえるのです。
また、AさんがBさんから土地を購入したが、実はBさんはその土地の所有者ではなく、本当の所有者であるDさんから長期間経過後にクレームが届いたとしましょう。
さらに、BさんもCさんという人物からその土地を購入していて、そのころからDさんの土地だということは知らなかったとします。
この場合クレームが届いたAさんだけでなく、Bさんの占有期間も引き継いで取得時効を主張できます。
しかし、その場合はBさんの瑕疵も引き継ぐことになるので、万が一Bさんが実はDさんの土地であることを知っていた場合は取得時効が認められません。
まとめ
今回は不動産投資の際に注意したい取得時効についてご紹介しました。
避けられないケースもありますが、これから不動産投資を検討している場合はしっかりとチェックすることで避けられるでしょう。
売買を検討している土地がある場合は、事前に公図と登記簿の確認を徹底し、所有者を確認しましょう。
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