収益物件は、家賃収入を得ることを目的とした不動産です。
もっとも多いものは、アパートやマンションなどの住宅タイプの収益物件で、不動産投資として人気の高い不動産です。
こうした不動産を売買するときの目安となる評価値やその根拠などがまとめられたものが、不動産査定書です。
今回は、この査定書の読み方や注意すべきポイントをご紹介します。
収益物件の査定書と読み方
不動産の査定は大きく分けて次の2つにわけられます。
●不動産鑑定士による鑑定評価
●不動産会社による査定評価
不動産鑑定士（国家資格）による鑑定は有料で、国のガイドラインに則り不動産の適正な地価や価格など、時間をかけて（2週間程度）客観的に判断します。
一方、不動産会社による査定は無料で、査定は資格がなくても可能であり、依頼した即日から1週間程度で結果がわかります。
不動産会社によって査定価格も違うので、複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較検討してください。
読み方（見方）としては以下のとおりです。
●調査対象物件の概要
土地面積／交通手段／住宅構造などが記載されています。
●査定エリアでの類似物件の取引事例の記載
不動産の相場を確認できる情報が記載されています。
売主にとっては注目したい情報です。
●査定価格
査定価格（売却予想価格）が記載されています。
●査定担当者のコメント
査定価格の根拠、査定した不動産のメリット・デメリット、売り出す場合の販売戦略が記載されています。
査定書のなかで一番重要な内容が記載されています。
内容に説得力がなければ、査定価格の信憑性も怪しくなります。
●売却活動のスケジュール
査定後、媒介契約から売買契約、そして決済までの不動産会社の売却活動スケジュールが記載されています。
●売却に伴う諸費用
不動産売却に伴う諸経費が記載されています。
不動産を介して売却した額すべてが手取りになるわけではありません。
不動産の仲介手数料、登記費用、場合によっては税金もかかる可能性があります。
収益物件の査定書に関する注意点
●査定価格の根拠の明白な記載があるか
不動産会社によって、査定価格の算出法は違います。
査定価格の根拠となる算出法が明記されているかを注意して確認してください。
●成約時期が査定書に明記されているか
収益物件の査定価格は、査定時点から3か月以内のものです。
売出しから成約までどれくらいを見込んでいるのかを不動産会社に確認しましょう。
●収益物件のデメリットが明記されているか
不動産を売却するのに、その物件のメリットしか記載のない査定書は、その査定自体の信憑性が乏しいため、気をつけたほうが良いでしょう。
デメリットの要因としては、売買の流動性、都市計画や建築基準法などの法規制、土地の形状、建物の新旧、日当たり、風通しなど、さまざまなものがあります。
そのようなデメリットもしっかりと記載されていることで、査定の信用度も上がります。
まとめ
収益物件の査定とは、その査定方法は不動産会社によって違うこともあり、その信憑性を1件の査定書で判断することは難しいです。
ただ無料のうえ、短時間で査定結果が得られるので、不動産価格の相場を知るには良いでしょう。
専門用語の溢れる査定書を見ることになりますが、見方のポイントを押さえ、注意点がわかっていれば、何が不明点、疑問点としてあげるべきなのかがわかってくるでしょう。
査定のやり取りのなかで、信頼関係を築ける不動産会社にも出会えるかもしれませんね。
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