不動産投資は、定期的な家賃収入が見込めるため、魅力的に感じるでしょう。
ただ、成功するためにはさまざまなコツやポイントがあり、しっかり押さえないと経営難に陥ってしまうリスクもあります。
そこで今回は不動産の投資を検討している方に向けて、ポイントのひとつである「レバレッジ効果」とは何か、注意点も踏まえながらご説明します。
不動産投資でよく耳にする「レバレッジ効果」とは何か？
不動産投資は、まず物件の購入から始めることが多いでしょう。
アパートなどは一般の住宅よりも高額ですが、自分で住む家ではないため住宅ローンは使えません。
そこで、通常は不動産投資ローンを組んで購入資金を調達します。
ただ、住宅ローンより金利が高くなってしまうため、「できるだけ借入金額を抑えて購入したほうがよいのではないか」と考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここで覚えておきたいポイントが、「レバレッジ効果」です。
レバレッジとは「レバー（＝てこ）」が基になっている言葉であり、「てこの原理」を意味します。
つまり、「小さな力で大きなものを動かす」ことを表す言葉で、不動産投資においては「ローンを利用して、少ない自己資金で大きな利益を生む」との意味があります。
わかりやすいように、具体的な例をご紹介しましょう。
●2,000万円の物件（自己資金2,000万円、ローンなし）
●5,000万円の物件（自己資金2,000万円、ローン3,000万円、金利4％）
これらの物件がどちらも利回り10％だった場合、以下のような結果が出ます。
●2,000万円の物件…利益200万円
●5,000万円の物件…利益380万円（利益500万円－利息120万円）
このように、自己資金額は同じでも、レバレッジとしてローンを利用したほうが得られる利益は上がります。
これが「レバレッジ効果」なのです。
不動産投資でレバレッジをかける際の注意点とは？
大きな利益を生み出す力があるレバレッジ効果には、注意点もあります。
たとえば、利回りが金利より下の3％になってしまったと仮定しましょう。
すると、先程の例の場合は、以下のような結果に変わります。
●2,000万円の物件…利益60万円
●5,000万円の物件…損失60万円（利益60万円－利息120万円）
このように、自己資金だけで購入するよりも利益が減ってしまい、損失が出る可能性もあるのです。
利回りの低下だけではなく、金利の上昇も影響しますから、レバレッジをかける際はその点をしっかりと考慮することが大切です。
まとめ
不動産投資では、レバレッジをかけると利益アップにつながります。
ただし、利回りと金利をしっかりコントロールできないと、損失が出るかもしれません。
利回りを下げないためには、空室対策やキャッシュフローの管理もしっかりと行いましょう。
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