不動産投資では、購入する不動産を検討する基準として利回りを重視される方が多いでしょう。
利回りとは投資に対してどのくらいのリターンがあるかを数値化したもので、いくつかの計算式があります。
今回は不動産投資をご検討中の方に向けて、利回りとは何かをテーマに計算法や注意点をご説明します。
不動産投資の利回りとは？そもそもどんな意味？
不動産投資の利回りには様々な種類がありますが、表面利回りと実質利回りが主な指標になります。
表面利回りとは名前の通り表面的な利回りのことで、不動産を運用するコストや購入の諸費用などは考慮されていません。
一方で実質利回りとは購入や運用に関する諸経費を考慮した、より現実的な指標です。
実質利回りで考慮される費用とは、固定資産税や管理費、保険料、水道光熱費、登記費用や税金などです。
計算してみよう！不動産投資の利回りの計算法とは？
次に不動産投資の表面投資、実質利回りの計算法についてご説明していきます。
不動産投資の表面利回りの計算式は満室時の年間賃料の総額÷不動産の購入価格です。
たとえば月10万円の家賃で部屋数が10部屋あるアパートが年間家賃収入は1200万円になります。
建築費用が1億円であれば、表面利回りは1200万円÷1億円×100=12.0%になります。
次に実質利回りは、年間賃料の総額からランニングコストや諸経費を指し引いたものから購入価格と諸費用をプラスしたものを割ったものです。
たとえばランニングコストは200万円、建築諸費用が400万円とすると、（1200万円-200万円）÷（1億円＋400万円）×100≒9.61%になります。
表面利回りと比較して実質利回りは低い数値ですが、より現実的な結果になっています。
不動産投資で利回りをチェックするときの注意点とは？
不動産投資の利回りにはどんな注意点があるのでしょうか。
まず不動産を購入する際に物件情報などに記載されている利回りは表面利回りであることが多いです。
先ほどご紹介したように表面利回りは表面的な数値であるため、現実とは乖離している可能性も高いです。
また実質利回りであってもどこまで諸経費が考慮されているのか確認する必要があります。
そして実質利回りは固定されるものではなく、流動的なものです。
たとえば空室が出た場合は家賃収入は減りますし、経年劣化によってメンテナンス費用は増加します。
これらを考慮して利回りを投資の指標にすることをおすすめします。
まとめ
今回は不動産投資をご検討中の方に向けて、利回りとは何かをテーマに計算法や注意点をご説明しました。
利回りは不動産投資において大切な指標ですが、高すぎる数字はカラクリがあることもあります。
市場の状況や空室リスクなどさまざまな要素を確認して投資をするのか判断しましょう。
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