重要事項説明について
売買契約に関する重要事項説明の内容
賃貸契約に関する重要事項説明の内容
カテゴリ：不動産用語
2019-06-17
重要事項の説明とは、宅地建物の取引の際に行うことが宅建業法で定められた制度です。不動産の売買や賃貸などの契約締結前に、客に契約内容の説明をすることです。重要事項の説明義務を負うのは宅建業者です。宅建業者とは、宅地建物取引士の資格を持ち公的機関に登録した上で供託金を払って免許を取得した者です。説明自体は宅建士が行います。重要事項の説明の相手は、代金を払って新たな物件を入手しようとする買主または賃料を払って借りようとする借主とされています。
これらの人は大金を払って物件を買ったり借りたりするのですから、物件に関する十分な説明を受けることが必要なのです。したがって売買の売主や賃貸の貸主に対して重要事項の説明は不要です。説明は契約締結前にしなければなりません。これは買主や借主が契約するかどうかの判断材料を得るためです。説明する際には宅建士の署名・捺印のある重要事項説明書を交付し、宅建士証を提示した上で宅建士自ら説明しなければなりません。
重要事項説明の内容は多岐にわたりますが、売買と賃貸では少し異なります。まず両者に共通の項目について紹介します。契約対象の不動産に付着した抵当権など登記された権利の存否、建ぺい率や容積率など法令に基づく制限の有無、そして水道･電気･ガスの供給設備の状況について説明します。また造成宅地防災区域や土砂災害警戒区域にあるときはその旨を伝えなければなりません。そして古い建物は耐震診断をしたかどうかも報告しなければならないことになっています。
取引条件についても細かい説明が必要です。代金・賃料以外の手付けや敷金といった金銭の額と授受目的を明らかにすることが求められます。契約の解除に関する事項や、損害賠償額の予定・違約金に関する事項も説明対象です。これらに加え、売買の場合は、手付金等の授受があるときに保全措置の概要も述べなければなりません。私道に関する負担についても説明義務があります。また新築住宅の場合には住宅性能評価を受けていたら報告することになっています。
土地も建物も共通の重要説明事項として、契約期間･契約更新は必須です。またピアノやペット禁止などの用途制限も必ず説明しないと後々トラブルの原因になります。さらに敷金・保証金の定めや管理会社の詳細についても説明しなければなりません。建物の賃貸については、台所・浴室・トイレの整備状況の説明が必要です。また私道に関する負担については、土地の賃貸だけ必要で借家の場合は不要です。
さらに建ぺい率や容積率などの法令上の制限については土地の賃貸だけに必要であって、既に建物がある建物の賃貸では説明は要りません。建物の取り壊しを前提とした定期借地権を設定しようとする場合は予め報告が必要になります。この場合宅地の賃貸では、契約終了時の建物取り壊しに関する事項を説明する義務も生じます。
