投資業界にはイールドギャップを見て投資する方法があります。
業界全体の用語としては国債利回りと投資利回りの差を指しますが、不動産投資においては違った意味で使われることが少なくありません。
今回は不動産投資を考えている方に向けて、イールドギャップとは何か、イールドギャップをもとに不動産投資をおこなう際の注意点をご紹介します。
不動産投資におけるイールドギャップとは？概要と目標目安の決め方
不動産投資をおこなう際、金融機関などから融資を受けて物件を買うことは多くあります。
その際、いくら不動産の利回りが高くても借りる金利も高ければ、なかなか利益が出てくれません。
不動産投資におけるイールドギャップとは、不動産の利回りと借りたお金の金利の差を指します。
たとえば物件の利回りが7％で金利が3％だとすれば、細かい計算をぬきにして最終的に入ってくる利益は4％です。
お金を借りて不動産投資をする際、このイールドギャップを念頭に置き、不動産を売却するまでの最終的な目標を見定めなくてはなりません。
不動産投資によって儲けを多く出したい場合、イールドギャップは目安として6％から9％は必要と言われています。
しかし今は超低金利時代のため、金利上昇や不動産価格の下落も念頭に置かなくてはいけません。
金利上昇などが起こった場合でも、「最低何％は維持できるような不動産を探そう」といったような、自分なりの指標をきちんと持って物件を探すことが重要です。
イールドギャップをもとに不動産投資をおこなう注意点
お金を借りて不動産投資をする場合、気にしなくてはいけないのが「融資期間」と「実質利回り」です。
まず、イールドギャップの計算は利回りから借り入れ金利を引いて算出されますが、ここには借り入れの期間が考慮されていません。
期間が違えば支払う金額も違ってしまうため、融資期間についても考えながらキャッシュフローを組む必要があります。
また、不動産投資は物件を買う資金だけでなく、維持費や税金などさまざまなお金が必要です。
購入額と家賃収入のみで算出した利回りを表面利回りと呼びますが、イールドギャップを調べるときに使うべきなのは、維持費などを考慮して算出された実質利回りでしょう。
実質利回りは、家賃収入から諸経費を引いた額によって計算されるため、表面利回りよりも低くなります。
イールドギャップを参考にしながら不動産投資をうまくおこなうコツは、実質利回りから融資期間を考慮して出した金利を引き算して出た数値を調べることです。
インターネットなどでは物件の表面利回りしか書いていないことも多々ありますが、そのまま計算するとプラスなはずなのに、実際に運営してみると収支がマイナスになるケースもあります。
注意点を理解したうえで、イールドギャップを正しく活用して不動産投資をおこないましょう。
まとめ
不動産投資におけるイールドギャップとは、不動産の利回りから借り入れ金利を引いた差のことを指します。
正しい計算ができなければ損することもあるため、融資を受けて不動産投資をする場合は、正しい知識と計算のうえで行いましょう。
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